Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz / Ewa Bończak-Kucharczyk

Ewa Bończak-Kucharczyk - specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju; autorka i współautor-
ka licznych publikacji z tego zakresu, zarówno książkowych, jak i prasowych. Brała udział
w pracach legislacyjnych nad wieloma ustawami (m.in. w latach 1998-2001, gdy była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast); doradzała władzom dużych miast
w Polsce i za granicą; wykładała w Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami
w Warszawie, a także współpracowała z Uniwersytetem Warszawskim; zajmowała się funkcjonowaniem samorządu terytorialnego i przedsiębiorstw komunalnych; współpracowała
z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, także jako członek rady tego banku. Jest członkiem
Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej.
W komentarzu omówiono zagadnienia związane z własnością lokali i funkcjonowaniem
wspólnot mieszkaniowych. Dokonano analizy większości problemów występujących w praktyce na tle stosowania ustawy o własności lokali, a także innych ustaw i aktów wykonaw-
czych dotyczących tej tematyki, wskazując dostępne rozwiązania prawne i organizacyjne
oraz kierunki działań wynikające z orzeczeń sądów.
W opracowaniu wiele uwagi poświęcono kwestiom związanym z ustanawianiem odrębnej
własności lokali, zmianami własnościowymi, podziałem nieruchomości do korzystania,
nabywaniem sąsiednich nieruchomości, a także pozycją wspólnoty jako osoby ustawowej.
Autorka opisuje zagadnienia związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, w tym
różnorodne obowiązki zarządu lub zarządcy, zamawianiem usług i dostaw towarów oraz
ich rozliczaniem, procedury stosowane we wspólnotach, sposoby rozstrzygania sporów
na drodze sądowej, a także problemy, jakie powstają, gdy jednym z właścicieli lokali jest
podmiot publiczny albo gdy własność lokali wiąże się z udziałem w prawie użytkowania
wieczystego gruntu.
W trzecim wydaniu komentarza omówiono też skutki zmian ustawy o własności lokali
wprowadzone ustawą nowelizującą z dnia 12 czerwca 2015 r., która zrównała uprawnienia
współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych z prawami właścicieli całych lokali.
Książka przeznaczona jest dla prawników zajmujących się problematyką własności lokali,
zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami, osób zawodowo zajmujących się
gospodarką nieruchomościami (w tym nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną) oraz właścicieli lokali i członków zarządów.

Wykaz skrótów 13
Przedmowa 19
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 21
Rozdział 1 Cel i zakres obowiązujących regulacji prawnych 23 1.1. Własność lokali jako element reform ustrojowych lat 90. XX w. 23 1.2. Charakterystyka sytuacji przed wejściem w życie ustawy o własności lokali i konsekwencje braku zmiany udziałów, jaka powinna nastąpić przed wejściem w życie tej ustawy w wyniku powstania w budynku nowego samodzielnego lokalu 24 1.3. Ogólny charakter i zakres regulacji ustawy o własności lokali 33 1.4. Ograniczenia ustanawiania odrębnej własności lokali 44 1.5. Przygotowanie do wejścia w życie ustawy 47 1.6. Zmiany ustawy o własności lokali 53
Rozdział 2 Lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności i nieruchomość wspólna 55 2.1. Lokal 55 2.1.1. Definicja i podstawowe cechy lokalu w świetle ustawy o własności lokali, pomieszczenia pomocnicze i przynależne 55 2.1.2. Szczególne cechy lokali mieszkalnych 90 2.1.3. Lokale o innych funkcjach 93 2.1.4. Oznaczanie graficzne lokali - załączniki graficzne do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu 98 2.2. Nieruchomość wspólna 103 2.2.1. Pojęcie nieruchomości wspólnej 103 2.2.2. Udziały w nieruchomości wspólnej 118 2.2.3. Powierzchnia użytkowa lokalu 130 2.2.4. Granice między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną 134 2.3. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako składnik nieruchomości wspólnej 150 2.3.1. Charakter prawa wieczystego użytkowania gruntu i jego wpływ na własność lokali 150 2.3.2. Sposób postępowania w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali w budynku stojącym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste 161 2.3.3. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność 169 2.4. Podział nieruchomości wspólnej 184
Rozdział 3 Ustanawianie odrębnej własności lokali 191 3.1. Dotychczasowy właściciel 191 3.2. Formy, zasady i procedury ustanawiania odrębnej własności lokali 195 3.3. Połączenie dwóch lokali w jeden i podział lokalu 230 3.4. Zniesienie współwłasności lokalu 233 3.5. Wygaśnięcie własności lokalu 235
Rozdział 4 Wspólnota mieszkaniowa 239 4.1. Pojęcie i cechy wspólnoty mieszkaniowej 239 4.1.1. Wspólnota mieszkaniowa w świetle art. 6 u.w.l. 239 4.1.2. Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa 249 4.1.3. Odrębna własność lokali bez wspólnoty mieszkaniowej 269 4.1.4. Ograniczenia w przypadku własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych 271 4.1.5. Aktywizacja wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni mieszkaniowej 280 4.1.6. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot gospodarki narodowej 287 4.1.7. Siedziba (adres) wspólnoty mieszkaniowej 290 4.2. Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali (małe i duże wspólnoty) 292
Rozdział 5 Prawa i obowiązki właścicieli lokali 296 5.1. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z kodeksu cywilnego 296 5.2. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z ustawy o własności lokali 298 5.3. Uprawnienia współwłaścicieli lokali 312 5.4. Przedstawicielstwo i pełnomocnictwo 317 5.5. Koszty zarządu nieruchomością wspólną 321 5.5.1. Koszty zarządu nieruchomością wspólną - składniki i wysokość 321 5.5.2. Odpowiedzialność finansowa właścicieli lokali względem wspólnoty mieszkaniowej 340 5.5.3. Dochodzenie należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w odróżnieniu odnależności z tytułu towarów i usług dostarczanych do lokali stanowiących indywidualną własność 345 5.6. Odpowiedzialność właścicieli lokali za nieruchomość wspólną 359 5.6.1. Pozbawienie własności 359 5.6.2. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej 367 5.6.3. Egzekucja z lokali stanowiących odrębną własność 374
Rozdział 6 Zarząd nieruchomością wspólną 376 6.1. Formy zarządu nieruchomością wspólną 376 6.1.1. Rodzaje form zarządu nieruchomością wspólną i możliwość wyboru określonej formy, wybrany zarząd i zarząd powierzony 376 6.1.2. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i ewentualnie powierzająca zarząd tą nieruchomością 402 6.1.3. Pojęcie zarządu i umowa powierzająca lub zlecająca zarząd nieruchomością wspólną jako umowa o zarządzanie nieruchomością 409 6.1.4. Szczególna sytuacja i brak możliwości wyboru formy zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych 442 6.1.5. Zarząd sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali 455 6.1.6. Zarząd przymusowy powoływany przez sąd 461 6.2. Umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej i umowa quoad usum we wspólnocie mieszkaniowej 485 6.2.1. Związek umowy o korzystanie ze współwłasności i umowy quoad usum ze współwłasnością i służebność części nieruchomości wspólnej ustanawiana na rzecz właścicieli lokali 485 6.2.2. Umowa współwłaścicieli o korzystanie ze współwłasności 497 6.2.3. Regulacja sądowa w sprawie dopuszczenia do posiadania i umowy quoad usum 499 6.2.4. Podział quoad usum 503 6.2.5. Dopuszczalność zawarcia umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości wspólnej 507 6.2.6. Umowa quoad usum jako element umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną 518 6.3. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy 520 6.3.1. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z ustawy o własności lokali 520 6.3.2. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z umów o zarządzanie nieruchomościami, w tym o powierzeniu zarządu 533 6.3.3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy przymusowego ustanowionego przez sąd 542 6.3.4. Wymóg posiadania licencji w zakresie zarządzania nieruchomościami w odniesieniu do różnych form zarządu nieruchomością wspólną 558 6.4. Zarząd zwykły i czynności przekraczające zwykły zarząd 559 6.4.1. Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zarząd zwykły 559 6.4.2. Wykonywanie uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu - zmiany udziałów i inne zmiany w stanie własności 569 6.5. Uprawnienia właścicieli lokali względem zarządu lub zarządcy 575 6.6. Konsekwencje wyboru określonej formy sprawowania zarządu nieruchomością wspólną 579 6.7. Ograniczenie uprawnień kontrolnych właścicieli lokali i stosowanie przez wspólnotę mieszkaniową przepisów o ochronie danych osobowych 583
Rozdział 7 Organizacja zarządu wspólną nieruchomością 595 7.1. Podejmowanie uchwał 595 7.2. Rozstrzyganie sporów w sprawie uchwał i rozstrzygnięć właścicieli lokali 615 7.3. Inne możliwości rozstrzygania na drodze sądowej sporów przez wspólnoty mieszkaniowe 638 7.4. Zebrania właścicieli lokali 641 7.5. Eksploatacja nieruchomości i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym 662 7.5.1. Przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu 662 7.5.2. Utrzymanie należytego stanu nieruchomości 670 7.5.3. Obowiązki w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi 671 7.5.4. Utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie i kontrola stanu nieruchomości mieszkalnych 684 7.6. Korzystanie z usług i zakup towarów 692 7.6.1. Zasady ogólne 692 7.6.2. Problemy z zawieraniem umów oraz rozliczaniem dostarczania wody i ciepła oraz odprowadzania ścieków we wspólnotach mieszkaniowych 697 7.6.3. Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków 697 7.6.4. Dostarczanie energii cieplnej 706 7.6.5. Inne problemy z rozliczaniem usług we wspólnocie mieszkaniowej i zawieraniem umów o dostarczanie usług 722 7.6.6. Problemy z odsprzedażą usług i ich fakturowaniem oraz problemy podatkowe 727 7.6.7. Stosowanie przez wspólnoty mieszkaniowe przepisów o zamówieniach publicznych 744 7.7. Prowadzenie spraw finansowych i rachunek z zarządu nieruchomością wspólną 753 7.7.1. Prowadzenie spraw finansowych i pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną 753 7.7.2. Zdawanie rachunku z zarządu przez zarząd lub zarządcę 763
Rozdział 8 Obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali 766 8.1. Podatek od nieruchomości 766 8.2. Inne obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej 774 8.3. Obowiązki podatkowe właścicieli lokali 781 8.4. Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej 783
Rozdział 9 Sprzedaż i nabywanie nieruchomości, zmiany granic nieruchomości gruntowej i podział wspólnoty mieszkaniowej 803 9.1. Sprzedaż i nabywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową - zasady ogólne 803 9.2. Zbycie części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości 811 9.3. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej i zbycie jednemu z właścicieli lokali pomieszczeń powstałych z części nieruchomości wspólnej (w celu przyłączenia ich do jego lokalu) 817 9.3.1. Zasady ogólne 817 9.3.2. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność gminy, innej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa 831 9.4. Nabycie lokalu na własność wspólnoty mieszkaniowej odrębną od nieruchomości wspólnej i zbycie takiego lokalu 837 9.5. Zmiany granic nieruchomości gruntowej 840 9.6. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej 918 9.6.1. Zasady ogólne 918 9.6.2. Zmiana udziałów w nieruchomościach wspólnych z udziałem gminy lub Skarbu Państwa 925 9.7. Podział wspólnoty mieszkaniowej 932
Rozdział 10 Szczególne problemy związane z zarządem wspólną nieruchomością 936 10.1. Dominacja jednego właściciela i problemy z nią związane 936 10.2. Niektóre problemy związane z posiadaniem lokali przez gminę 938 10.3. Bałagan we własności 947 10.3.1. Źle określone udziały w nieruchomości wspólnej 947 10.3.2. Niewłaściwe granice nieruchomości 950 10.3.3. Nieuregulowane stany prawne 953 10.3.4. Brak dokumentacji technicznej 957 10.4. Trudności w utrzymaniu i dokonywaniu remontów nieruchomości oraz możliwości zrzeczenia się własności 958 10.4.1. Zły stan techniczny nieruchomości 958 10.4.2. Trudności w utrzymaniu przedmiotu własności przez właścicieli domów i lokali 959 10.5. Korzystanie z kredytu bankowego przez wspólnotę mieszkaniową 966
Rozdział 11 Spory związane ze stosowaniem niektórych innych ustaw i sposoby ich rozstrzygania 974 11.1. Przyczyny sporów i sposoby ich rozstrzygania 974 11.2. Wspólnota jako strona postępowania administracyjnego 982
Rozdział 12 Wady i zalety polskich rozwiązań - interpretacje i wątpliwości prawne 998
Orzeczenia powoływane w poszczególnych jednostkach redakcyjnych 1007
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 1041
Bibliografia 1061
Wykaz jednostek redakcyjnych 1065