Umowa najmu lokalu handlowego

mec. Maciej Boryczko przedstawia najnowszy projekt zespołu prawników Kancelarii Gessel - publikację "Umowa najmu lokalu handlowego":

Publikacja zawiera przykład umowy najmu lokalu usługowego wraz z uzupełnieniem w postaci alternatywnych postanowień umożliwiających szczegółowe jej przygotowanie. Obejmuje również komentarz autorski do proponowanych klauzul, m.in. takich jak:
• kary umowne,
• waloryzacja czynszu,
• wady lokalu,
• możliwość rozwiązania umowy.

Autorzy opisują również zagadnienia związane z zawarciem umowy dotyczącej lokalu w budynku, który ma dopiero zostać wybudowany.

W książce zaprezentowano rozstrzygnięcia zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy. Ponadto, w publikacji omówiono kluczowe aspekty podatkowe (m.in. opodatkowanie czynszu i opłat eksploatacyjnych).

Opracowanie przeznaczone jest dla prawników obsługujących podmioty gospodarcze. Zainteresuje również przedsiębiorców, menadżerów i zarządy spółek.

Wykaz skrótów | str. 11

Wstęp | str. 13

Wzór umowy najmu | str. 15

Komparycja w umowie | str. 43

1. Osoba fizyczna jako strona umowy | str. 43
2. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jako strona umowy | str. 44
3. Spółka cywilna jako strona umowy | str. 45
4. Spółka osobowa (spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna) jako strona umowy | str. 45
5. Spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna) jako strona umowy | str. 48

Preambuła | str. 51

Umowa najmu lokalu

• 1. Oświadczenia Stron i informacje dotyczące nieruchomości | str. 53

1. Funkcja oświadczeń stron | str. 55
2. Pojęcie lokalu | str. 56
3. Tytuł wynajmującego do wynajęcia lokalu | str. 58
4. Oznaczenie przedmiotu najmu – opis lokalu | str. 59
5. Zgoda osoby trzeciej na wynajem lokalu; wynajem lokalu należącego do majątku wspólnego małżonków – wymóg zgody małżonka | str. 62
6. Oświadczenia wynajmującego | str. 64
7. Oświadczenia najemcy | str. 65
8. Dozwolona działalność w lokalu | str. 66

• 2. Przedmiot Umowy | str. 69

1. Przedmiot umowy | str. 70
2. Lokal jako przedmiot najmu | str. 71
3. Forma umowy | str. 72
4. Umowa najmu przyszłego lokalu | str. 74
5. Fit-out przyszłego lokalu | str. 75

• 3. Działalność dozwolona | str. 77

1. Informacje wstępne | str. 77
2. Regulacja ustawowa w zakresie przedmiotu najmu | str. 78
3. Reklama i promocja | str. 78
4. Prawo lokalne w zakresie reklamy | str. 79
5. Nieruchomość sąsiednia na potrzeby reklamy najemcy | str. 80
6. Na co zwrócić uwagę? | str. 80
7. Dodatkowe możliwości | str. 82

• 4. Zakaz konkurencji | str. 83
• 5. Okres najmu | str. 89

1. Okres najmu | str. 90
2. Ograniczenia ustawowe okresu najmu | str. 90
3. Okres najmu a forma umowy | str. 91
4. Automatyczne przedłużenie okresu najmu | str. 92
5. Domniemane przedłużenie najmu | str. 94

• 6. Czynsz najmu | str. 95

1. Określenie wysokości czynszu | str. 98
2. Postać czynszu | str. 98
3. Czynsz jako świadczenie okresowe | str. 99
4. Wypowiedzenie wysokości czynszu | str. 100

4.1. Uwagi ogólne | str. 100

4.2. Stosowanie art. 685¹ k.c. do umów najmu lokali użytkowych | str. 100

4.3. Skutki wypowiedzenia wysokości czynszu | str. 101

4.4. Częstotliwość wypowiedzenia, forma wypowiedzenia, długość okresu wypowiedzenia | str. 103

4.5. Dyspozytywny charakter przepisu | str. 103

4.6. Waloryzacja czynszu | str. 104

5. Opodatkowanie czynszu | str. 105

5.1. Skutki w podatku dochodowym dla wynajmującego | str. 105

5.2. Skutki w podatku dochodowym dla najemcy | str. 107

5.3. Opodatkowanie najmu lokali komercyjnych podatkiem VAT | str. 108

5.4. Podatek od przychodów z budynków (od nieruchomości komercyjnych) | str. 110

• 7. Opłaty eksploatacyjne | str. 113

1. Opłata eksploatacyjna a czynsz | str. 117
2. Rodzaje wydatków | str. 117
3. Forma opłaty eksploatacyjnej | str. 119
4. Współczynnik udziału w wydatkach | str. 120
5. Faworyzowanie najemców kluczowych | str. 121
6. Brak postanowień umownych | str. 121
7. Opłata marketingowa | str. 122
8. Skutki w podatkach dochodowych | str. 122
9. Skutki w podatku VAT | str. 123

• 8. Opłaty za media | str. 125

1. Uwagi ogólne | str. 126
2. Rozliczanie opłat | str. 126
3. Odłączenie mediów | str. 127
4. Opłaty za media | str. 128

• 9. Przekazanie Lokalu | str. 129

1. Uwagi wstępne | str. 130
2. Okoliczności przekazania | str. 130
3. Zwłoka w przekazaniu lokalu | str. 131
4. Protokół przekazania | str. 132
5. Stan przekazanego lokalu | str. 133

• 10. Wady Lokalu | str. 135

1. Uwagi wstępne | str. 136
2. Uprawnienia najemcy z tytułu rękojmi | str. 137

2.1. Pojęcie wady | str. 138

2.2. Wady nieusuwalne | str. 140

2.3. Wiedza o wadzie | str. 141

2.4. Bezwzględnie obowiązujący charakter regulacji | str. 142

3. Wady istotne | str. 142

3.1. Wady zagrażające zdrowiu | str. 144

3.2. Odpowiedzialność za stan zagrożenia | str. 146

4. Procedura stwierdzenia wad | str. 147

• 11. Pomiar Lokalu | str. 151

1. Uwagi wstępne | str. 152
2. Pomiar dokonany przez geodetę | str. 152
3. Ryzyka związane z rozbieżnością w opisie powierzchni | str. 153
4. Reguły modyfikacji czynszu | str. 154

• 12. Prace wykończeniowe | str. 157

1. Kwestie ogólne | str. 158
2. Opcje wykończenia | str. 159
3. Ustalenia między stronami | str. 159
4. Sankcje | str. 160
5. Skutki podatkowe fit-out | str. 161

• 13. Zabezpieczenia | str. 165

1. Uwagi wstępne | str. 168
2. Zastaw ustawowy | str. 169
3. Kaucja pieniężna | str. 171

3.1. Warunki kaucji: termin wpłaty, kwota, zabezpieczane roszczenia, termin zwrotu | str. 172

3.2. Charakter prawny kaucji, zaliczenie do umów realnych, samodzielność umowy kaucji | str. 174

3.3. Aspekty podatkowe kaucji | str. 176

4. Gwarancja bankowa | str. 176
5. Oświadczenia o poddaniu się egzekucji | str. 179

• 14. Obowiązek ubezpieczenia | str. 181

1. Uwagi wstępne | str. 181
2. Swoboda postanowień umownych | str. 182
3. Odpowiedzialność deliktowa | str. 183
4. Odpowiedzialność za mienie | str. 184
5. Odnawianie ubezpieczenia | str. 185
6. Ubezpieczenie poza umową | str. 186

• 15. Konserwacje, naprawy i remonty | str. 187

1. Kodeksowe zasady odpowiedzialności | str. 187
2. Dyspozytywny charakter regulacji kodeksowych | str. 188
3. Drobne nakłady | str. 190
4. Naprawy obciążające wynajmującego | str. 191
5. Wykonanie zastępcze | str. 193
6. Stan zwracanego lokalu | str. 193

• 16. Prawo wypowiedzenia | str. 195

1. Uwagi ogólne | str. 197
2. Ustawowe przesłanki wypowiedzenia najmu | str. 198
3. Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony | str. 199
4. Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony | str. 202

• 17. Zwrot przedmiotu najmu | str. 205

1. Uwagi ogólne | str. 206
2. Odpowiedzialność za zużycie przedmiotu najmu | str. 206
3. Ulepszenia | str. 207
4. Przedawnienie roszczeń wynajmującego | str. 209

• 18. Podnajem, cesja | str. 211

1. Podnajem. Regulacja kodeksowa | str. 211
2. Umowa podnajmu | str. 213
3. Możliwe modyfikacje umowne | str. 213
4. Cesja | str. 214
5. Cesja umowy najmu – aspekty podatkowe | str. 215

• 19. Odpowiedzialność Stron | str. 217

1. Odpowiedzialność stron – zasady ogólne | str. 218
2. Odpowiedzialność najemcy za działania lub zaniechania podnajemcy | str. 221
3. Odpowiedzialność poprzedniego wynajmującego z tytułu wcześniejszego zakończenia stosunku najmu | str. 222
4. Odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu | str. 222

• 20. Kary umowne | str. 225

1. Kara umowna – aspekty prawne | str. 226
2. Opodatkowanie kar umownych w podatkach 
   dochodowych | str. 229
3. Kary umowne w świetle podatku VAT | str. 231

• 21. Wykonanie zastępcze | str. 235

1. Wykonanie zastępcze | str. 236
2. Wykonanie zastępcze – aspekty podatkowe | str. 238

• 22. Doręczenia | str. 241

1. Kwestie ogólne | str. 242
2. Regulacja ustawowa | str. 242
3. Możliwość swobodnego ukształtowania reżimu doręczeń przez strony | str. 243
4. Na co zwrócić uwagę? | str. 244
5. Fikcja doręczenia | str. 244
6. Poczta elektroniczna | str. 244

• 23. Postanowienia końcowe | str. 247

1. Kwestie ogólne | str. 248
2. Forma prawna | str. 249
3. Prawo i sąd | str. 249

Bibliografia | str. 251

Autorzy | str. 253