Umowy o roboty budowlane i usługi związane z realizacją przedsięwzięć budowlanych. Wykaz najczęściej spotykanych niepraw / Arkadiusz Jówko, Leopold Kruszka, Lidia Więcław-Bator

Publikacja zawiera analizę techniczno-prawną zagadnień dotyczących umów o roboty budowlane oraz umów na usługi związane z realizacją przedsięwzięć budowlanych, w tym:
• elementów przedmiotowo istotnych umowy o roboty budowlane,
• odróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło,
• określenia zakresu rzeczowego świadczenia wykonawcy robót budowlanych,
• zakresu powinności badania przez wykonawcę projektu otrzymanego od inwestora,
• kontroli jakości i ilości robót budowlanych i wyrobów,
• klasyfikacji wad wykonanych robót budowlanych,
• odbiorów robót budowlanych wadliwie wykonanych,
• modelów wynagrodzenia,
• kar umownych,
• odstąpienia od umowy.

W opracowaniu wskazano również:
• wykaz najczęściej spotykanych nieprawidłowości i uchybień popełnianych przez uczestników procesu budowlanego, w tym inwestorów wydatkujących środki publiczne;
• zalecenia dla uczestników budowlanego procesu inwestycyjnego, których stosowanie może zminimalizować ryzyko: wystąpienia sporów, konieczności reorganizacji procesu budowlanego oraz zwiększenia kosztów realizacji przedsięwzięcia budowlanego;
• katalog rzeczowy tez orzeczniczych sądów i Krajowej Izby Odwoławczej oraz opinii Ministerstwa Rozwoju, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i Urzędu Zamówień Publicznych.

Książka zawiera wzory dokumentów, w tym: protokołu odbioru robót budowlanych, protokołu z narady technicznej, obiegowej karty wyrobów.

W opracowaniu uwzględnione zostały regulacje nowej ustawy – Prawo zamówień publicznych, ostatnie zmiany w ustawie – Prawo budowlane oraz w ustawie – Prawo geodezyjne i kartograficzne, a także ustaw szczególnych związanych z zapobieganiem skutkom pandemii Covid-19 w części odnoszącej się do umów o roboty budowlane zawartych w reżimie zamówień publicznych.

   Adresaci:
Publikacja przeznaczona jest dla uczestników procesu budowlanego (inwestorów, inspektorów nadzoru inwestorskiego, projektantów, kierowników budowy/robót), wykonawców robót budowlanych, pracowników administracji rządowej i samorządowej realizujących budowlane zadania inwestycyjne, jednostek kontrolujących, podmiotów zajmujących się doradztwem prawnym i świadczących pomoc prawną w obszarze budownictwa, a także nauczycieli akademickich, studentów i doktorantów wydziałów prawa, budownictwa, architektury i urbanistyki, a także inżynierii środowiska.

Wykaz skrótów 11

Wstęp 13

Rozdział 1
Analiza wybranych aktów prawnych 15
1.1. Prawo budowlane 15
1.2. Ustawa o wyrobach budowlanych 19
1.3. Prawo geodezyjne i kartograficzne 20
1.4. Prawo zamówień publicznych 21

Rozdział 2
Podstawowe definicje 27
2.1. Obiekt budowlany 27
2.2. Roboty budowlane 33
2.3. Materiał, materiał budowlany, wyrób, wyrób budowlany 36
2.4. Uczestnicy procesu budowlanego 37

Rozdział 3
Umowa na gruncie Kodeksu cywilnego 41
3.1. Umowa – definicja, podział, strony 41
3.2. Zasady ogólne kształtowania postanowień umów 43

Rozdział 4
Umowa w sprawie zamówienia publicznego 49
4.1. Definicja umowy w sprawie zamówienia publicznego 49
4.2. Okres, na jaki można zawrzeć umowę 50
4.3. Forma umowy 51
4.4. Obowiązek współdziałania stron 51
4.5. Obligatoryjne elementy umowy w sprawie zamówienia publicznego 52
4.6. Klauzule abuzywne 55
4.7. Waloryzacja wynagrodzenia 55
4.8. Prawo opcji 60
4.9. Zaliczki 60
4.10. Wypłata wynagrodzenia w częściach 61
4.11. Zabezpieczenie należytego wykonania umowy 61
4.12. Solidarna odpowiedzialność wykonawców 63
4.13. Zmiana postanowień zawartej umowy 63
4.14. Odstąpienie od umowy 66
4.15. Unieważnienie umowy 68
4.16. Uprawnienia organu sprawującego nadzór finansowy nad zamawiającym 70
4.17. Raport z realizacji zamówienia 70
4.18. Umowy w sprawie zamówień publicznych w świetle tarcz antykryzysowych 72
4.18.1. Szczególne zasady dotyczące umów w sprawie zamówienia publicznego udzielanych na podstawie ustawy z 29.01.2004 r. – Prawo zamówień publicznych 72
4.18.2. Obowiązki informacyjne stron umowy w sprawie zamówienia publicznego 73
4.18.3. Zmiana umowy w sprawie zamówienia publicznego 74
4.18.4. Zmiana umowy o podwykonawstwo 75
4.18.5. Zakaz potrącania kary umownej z wynagrodzenia wykonawcy lub innych jego należności; zakaz dochodzenia zaspokojenia z zabezpieczenia należytego wykonania umowy; zawieszenie biegu terminu przedawnienia roszczeń zamawiającego; przedłużenie terminu ważności zabezpieczenia należytego wykonania umowy 75

Rozdział 5
Umowa o roboty budowlane 77
5.1. Definicja umowy o roboty budowlane 78
5.2. Rozróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło 80
5.3. Forma umowy o roboty budowlane 85
5.4. Elementy umowy o roboty budowlane 85
5.5. Wzory umów o roboty budowlane 88
5.6. Najczęściej spotykane nieprawidłowości i uchybienia w zakresie formułowania postanowień umów 90

Rozdział 6
Inwestor 93
6.1. Inwestor – definicja 93
6.2. Obowiązki inwestora 94
6.3. Inwestor zastępczy 95

Rozdział 7
Wykonawca robót budowlanych 97
7.1. Wykonawca – definicja 97
7.2. Obowiązki wykonawcy 101
7.2.1. Obowiązek zawiadomienia inwestora o przeszkodach w prawidłowym wykonaniu robót budowlanych 103
7.2.2. Obowiązek uprzedzenia inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu 108
7.3. Najczęściej popełniane błędy przez wykonawców 110

Rozdział 8
Podwykonawca 111
8.1. Umowa o podwykonawstwo – definicja 111
8.2. Podwykonawca na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego 112
8.3. Podwykonawca na gruncie przepisów Prawa zamówień publicznych 113
8.3.1. Możliwość powierzenia wykonania części zamówienia podwykonawcy 113
8.3.2. Zakazane postanowienia w umowie o podwykonawstwo 115
8.3.3. Projekt umowy o podwykonawstwo w zakresie robót budowlanych 116
8.3.4. Podpisana umowa o podwykonawstwo w zakresie robót budowlanych 117
8.3.5. Podpisana umowa o podwykonawstwo w zakresie dostawy lub usługi 117
8.3.6. Bezpośrednia zapłata wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy 117

Rozdział 9
Prace projektowe i nadzór autorski 119
9.1. Obowiązki i uprawnienia projektanta 119
9.2. Nadzór autorski na budowie 121
9.3. Najczęściej popełniane błędy przez projektantów 123
9.4. Prawa autorskie 123
9.4.1. Autorskie prawa majątkowe 124
9.4.2. Autorskie prawa osobiste 125
9.4.3. Prawo do integralności utworu 126
9.5. Umowa o prace projektowe i nadzór autorski 127
9.6. Najczęściej spotykane nieprawidłowości i uchybienia w zakresie sporządzania umów 129

Rozdział 10
Nadzór inwestorski 131
10.1. Obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego 131
10.2. Obowiązki i uprawnienia inspektora nadzoru inwestorskiego 133
10.3. Zmiana inspektora nadzoru inwestorskiego 134
10.4. Najczęściej popełniane błędy przez inspektorów nadzoru inwestorskiego 134
10.5. Umowa na usługi nadzoru inwestorskiego 135
10.6. Najczęściej spotykane nieprawidłowości i uchybienia w zakresie sporządzania umów 137

Rozdział 11
Kierownik budowy (robót) 139
11.1. Obowiązek ustanowienia kierownika budowy (robót) 139
11.2. Obowiązki i uprawnienia kierownika budowy (robót) 140
11.3. Zmiana kierownika budowy (robót) 142
11.4. Najczęściej popełniane błędy przez kierownika budowy (robót) 143
11.5. Umowa na usługi kierowania budową (robotami) 143

Rozdział 12
Opis robót budowlanych 147
12.1. Projekt/dokumentacja projektowa na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego 147
12.2. Projekt budowlany na gruncie przepisów Prawa budowlanego 148
12.3. Opis zamówienia na roboty budowlane na gruncie Prawa zamówień publicznych 151
12.3.1. Jednoznaczny i wyczerpujący opis przedmiotu zamówienia 151
12.3.2. Uczciwa konkurencja i równe traktowanie wykonawców 153
12.3.3. Wspólny Słownik Zamówień 156
12.3.4. Dostępność dla osób niepełnosprawnych 156
12.3.5. Sposoby opisania przedmiotu zamówienia 157
12.3.6. Opis wymaganych cech materiałów, produktów i usług 159
12.3.7. Opis przedmiotu zamówienia na roboty budowlane w formule „wybuduj” 160
12.3.8. Opis przedmiotu zamówienia na roboty budowlane w formule „zaprojektuj i wybuduj” 163
12.4. Najczęściej spotykane nieprawidłowości i uchybienia w zakresie opisania przedmiotu zamówienia 170

Rozdział 13
Dokumentacja dotycząca budowy obiektu budowlanego 173
13.1. Składowe dokumentacji dotyczącej obiektu budowlanego 173
13.2. Dokumentacja budowy 174
13.3. Dokumentacja powykonawcza 188

Rozdział 14
Kontrola realizacji robót budowlanych przez uczestników procesu inwestycyjnego 191
14.1. Podstawowe zasady projektowania i budowy obiektów budowlanych 191
14.2. Standard i jakość robót budowlanych 195
14.3. Kontrola jakości wyrobów 199
14.4. Bezpieczeństwo i higiena na terenie budowy 201
14.5. Kontrola gospodarowania odpadami budowlanymi 205

Rozdział 15
Odbiory robót budowlanych 209
15.1. Rodzaje odbiorów robót budowlanych 209
15.2. Procedury odbiorów robót budowlanych 210
15.3. Protokół odbioru robót budowlanych 212
15.4. Uchylanie się inwestora od dokonania odbioru robót budowlanych 213

Rozdział 16
Wady wykonanych robót budowlanych i ich klasyfikacja 219
16.1. Wady wykonanych robót budowlanych 219
16.2. Klasyfikacja wad wykonanych robót budowlanych 219
16.2.1. Wady fizyczne i wady prawne 220
16.2.2. Wady istotne i wady nieistotne 221
16.2.3. Wady usuwalne (naprawialne) i wady nieusuwalne (nienaprawialne) 223
16.2.4. Wady jawne i ukryte 226
16.3. Błędy i odpowiedzialność uczestników procesu budowlanego / inwestycyjnego / eksploatacyjnego 228

Rozdział 17
Rękojmia za wady i gwarancja 233
17.1. Rękojmia za wady 233
17.1.1. Rękojmia za wady robót budowlanych 233
17.1.2. Odpowiedzialność sprzedawcy 234
17.1.3. Wada fizyczna 235
17.1.4. Domniemanie o chwili powstania lub istnienia wady 235
17.1.5. Wada prawna 235
17.1.6. Zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi 236
17.1.7. Modyfikacja odpowiedzialności z tytułu rękojmi 236
17.1.8. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi 236
17.1.9. Uprawnienia kupującego w razie wady 237
17.1.10. Żądanie wymiany rzeczy lub usunięcie wady 238
17.1.11. Demontaż wadliwej rzeczy i ponowne zamontowanie 239
17.1.12. Obowiązek dostarczenia lub udostępnienia rzeczy 239
17.1.13. Możliwość rezygnacji z następnej partii rzeczy dostarczanych częściami 240
17.1.14. Utrata uprawnień z tytułu rękojmi 240
17.1.15. Ograniczenie prawa odstąpienia w przypadku wadliwości części rzeczy 240
17.1.16. Uprawnienia kupującego w zakresie naprawienia szkody 240
17.1.17. Odesłanie rzeczy na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy 241
17.1.18. Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi 242
17.1.19. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady stwierdzone przed upływem przydatności rzeczy do użycia 242
17.1.20. Obowiązek zawiadomienia sprzedawcy o wadach prawnych rzeczy 243
17.1.21. Uprawnienia kupującego w związku z wadą prawną rzeczy 243
17.1.22. Uprawnienia kupującego do zwrotu ceny w razie wydania rzeczy osobie trzeciej 243
17.1.23. Uprawnienie przemienne 243
17.1.24. Wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne 244
17.2. Gwarancja 244
17.2.1. Gwarancja na wykonane roboty budowlane 244
17.2.2. Gwarancja co do jakości rzeczy sprzedanej 244
17.2.3. Oświadczenie gwarancyjne 245
17.2.4. Wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi 245
17.2.5. Wykonanie uprawnień wynikających z gwarancji 246
17.2.6. Okres gwarancji 246

Rozdział 18
Wynagrodzenie i rozliczenie robót budowlanych 247
18.1. Składowe wynagrodzenia za roboty budowlane 247
18.2. Modele wynagrodzenia za roboty budowlane 249
18.2.1. Wynagrodzenie na podstawie określonego wskazania podstaw do jego ustalenia 249
18.2.2. Wynagrodzenie kosztorysowe 250
18.2.3. Wynagrodzenie ryczałtowe 252
18.3. Umowna zmiana wysokości wynagrodzenia ryczałtowego 254
18.4. Sądowa zmiana wysokości wynagrodzenia ryczałtowego 255
18.5. Bezpodstawne wzbogacenie 259

Rozdział 19
Kary umowne 263
19.1. Instytucja kary umownej według uregulowań kodeksowych 267
19.1.1. Funkcje, cele i rodzaje kar umownych 269
19.1.2. Odpowiedzialność z tytułu kary 270
19.1.3. Sposób naliczania, wysokość i dochodzenie kar umownych 275
19.2. Uregulowania kar umownych zgodnie z Prawem zamówień publicznych 278
19.3. Obligatoryjność dochodzenia kar umownych 281
19.4. Nieprawidłowości i uchybienia w zakresie formułowania postanowień umów dotyczących kar umownych 283

Rozdział 20
Odstąpienie od umowy 287
20.1. Umowne prawo odstąpienia od umowy 287
20.2. Ustawowe prawo odstąpienia od umowy 289
20.3. Odstąpienie od umowy w sprawie zamówienia publicznego 296
20.4. Skutki odstąpienia od umowy 302

Rozdział 21
Gwarancja zapłaty 307

Tezy orzecznicze sądów powszechnych i opinie głównego urzędu nadzoru budowlanego dotyczące przygotowania, realizacji i rozliczenia robót budowlanych i usług związanych z realizacją przedsięwzięć budowlanych 311

Wzory 391
Wzór 1. Protokół zdawczy dokumentacji projektowo-kosztorysowej 391
Wzór 2. Formularz tabeli wartości elementów scalonych robót budowlanych 393
Wzór 3. Obiegowa karta wyrobu 397
Wzór 4. Protokół przekazania wykonawcy terenu budowy 399
Wzór 5. Protokół z narady technicznej 401
Wzór 6. Protokół odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu 403
Wzór 7. Zgłoszenie gotowości do odbioru częściowego robót budowlanych 405
Wzór 8. Zgłoszenie gotowości do odbioru końcowego robót budowlanych 407
Wzór 9. Protokół odbioru częściowego/końcowego robót budowlanych 408
Wzór 10. Protokół przekazania inwestorowi terenu budowy 411
Wzór 11. Protokół przeglądu gwarancyjnego 413

Bibliografia 415

Autorzy 419