Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej / Paweł Hadyna

Publikacja kompleksowo omawia zagadnienia związane z ujawnianiem praw osobistych oraz roszczeń w księdze wieczystej. Autor przedstawia kryteria wpisu oraz konsekwencje ujawnienia praw względnych w tej księdze, ze specjalnym uwzględnieniem problematyki pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń wobec innych praw, w tym ograniczonych praw rzeczowych. Analizuje, czy pierwszeństwo praw osobistych i roszczeń stanowi odrębną instytucję prawną różniącą się od rozszerzonej skuteczności, która jest przyznawana tym prawom względnym w związku z ich ujawnieniem w księdze wieczystej.

W książce znajdują się również rozważania dotyczące relacji między przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece a regulacjami przyznającymi niektórym prawom osobistym i roszczeniom rozszerzoną skuteczność niezależnie od wpisu do księgi wieczystej.

Ze względu na poruszone w książce praktyczne aspekty dokonywania wpisów oraz skutków ujawnienia praw względnych w księdze wieczystej może być ona przydatna sędziom, adwokatom, radcom prawnym i notariuszom.

„Praca ta wypełnia dotkliwą lukę w polskiej literaturze prawniczej. Przyczyni się do usunięcia głównych niejasności i rozbieżności w zakresie identyfikacji zróżnicowanych płaszczyzn wzmocnienia prawa względnego przez wpis w księdze wieczystej, ustalenia, czy pierwszeństwo praw względnych stanowi zupełnie oddzielną instytucję od instytucji z art. 17 u.k.w.h., oraz określenia relacji między regulacją rozszerzonej skuteczności wierzytelności w kodeksie cywilnym a ujęciem ustawy wieczystoksięgowej”.
z recenzji dra hab. Adama Bieranowskiego, profesora Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego

Wykaz skrótów | str. 15

Wprowadzenie | str. 19

Rozdział I

Ogólna charakterystyka praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej | str. 25

1. Uwagi wstępne | str. 25

1.1. Pojęcie praw osobistych i roszczeń | str. 26

1.2. Prawa osobiste jako wiązka uprawnień | str. 40

1.3. Cel wpisu praw osobistych i roszczeń do księgi wieczystej | str. 42

2. Stan prawny nieruchomości | str. 47

2.1. Problematyka terminologii ustawowej | str. 47

2.2. Charakter wpisów w księdze wieczystej | str. 51

2.3. Stan prawny nieruchomości a prawa osobiste i roszczenia | str. 54

Rozdział II

Katalog praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej | str. 67

1. Przesłanki wpisu praw osobistych i roszczeń do księgi wieczystej | str. 67

1.1. Uwagi wstępne | str. 67

1.2. Przegląd stanowisk dotyczących przesłanek ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej | str. 68

1.3. Pojęcie wpisu w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych | str. 74

1.4. Wnioskowanie przez analogię | str. 82

2. Problematyka dopuszczalności wpisu w księdze wieczystej na tle wybranych praw osobistych i roszczeń | str. 90

2.1. Uwagi ogólne | str. 90

2.2. Roszczenia związane z przeniesieniem i ustanowieniem praw rzeczowych | str. 91

2.2.1. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości oraz roszczenie o przeniesienie użytkowania wieczystego | str. 92

2.2.2. Roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego | str. 95

2.2.3. Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego | str. 102

2.2.4. Roszczenie o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego | str. 108

2.3. Prawo pierwokupu i prawo odkupu | str. 114

2.4. Określenie zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości oraz wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia wspólności prawa | str. 117

2.4.1. Określenie zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości | str. 117

2.4.2. Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości | str. 120

2.4.3. Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia wspólności prawa użytkowania wieczystego | str. 121

2.4.4. Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | str. 124

2.4.5. Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia wspólności innych praw | str. 125

2.5. Uprawnienia do korzystania z nieruchomości | str. 128

2.5.1. Uwagi ogólne | str. 128

2.5.2. Przegląd stanowisk w sprawie ujawnienia poszczególnych praw osobistych dających możliwość korzystania z nieruchomości | str. 130

2.5.3. Wspólne cechy praw osobistych umożliwiających korzystanie z nieruchomości | str. 133

2.5.4. Dopuszczalność ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych związanych z korzystaniem z nieruchomości, których wpis nie został expressis verbis przewidziany w ustawie | str. 139

3. Kwalifikacja prawna wybranych uprawnień z perspektywy wpisu do księgi wieczystej | str. 144

3.1. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości | str. 144

3.2. Pierwszeństwo nabycia własności nieruchomości | str. 145

3.3. Prawo wykupu nieruchomości rolnej | str. 147

3.4. Ostrzeżenia | str. 147

3.5. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji starosty, o której stanowi art. 124 ust. 1 u.g.n. | str. 150

3.6. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, użytkowaniem wieczystym lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i inne wybrane wpisy w księdze wieczystej | str. 154

Rozdział III

Zagadnienia wspólne związane z katalogiem praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej | str. 157

1. Wpis przyszłych praw osobistych i roszczeń do księgi wieczystej | str. 157

1.1. Zasady ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej | str. 157

1.2. Odróżnienie przyszłych praw osobistych i roszczeń od istniejących | str. 169

1.3. Kształtowanie się praw osobistych i roszczeń w czasie | str. 170

1.3.1. Uwagi ogólne | str. 170

1.3.2. Etap poprzedzający zawarcie umowy | str. 172

1.3.3. Umowa przedwstępna | str. 174

1.3.4. Oferta | str. 185

1.3.5. Zawarcie umowy | str. 190

1.3.6. Testament | str. 193

2. Dopuszczalność ujawnienia w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia wynikającego ze stosunku prawnego, którego stroną nie jest właściciel | str. 195

2.1. Uwagi ogólne | str. 195

2.2. Stanowiska prezentowane w piśmiennictwie | str. 197

2.3. Skutki wpisu do księgi wieczystej prawa osobistego lub roszczenia wynikającego ze stosunku prawnego, którego stroną nie jest właściciel nieruchomości | str. 200

2.4. Ujawnienie praw osobistych i roszczeń skierowanych wobec podmiotu niebędącego właścicielem nieruchomości | str. 208

Rozdział IV

Skutki wpisu praw osobistych i roszczeń do księgi wieczystej | str. 211

1. Uwagi wstępne | str. 211
2. Rozszerzona skuteczność prawa osobistego lub roszczenia na tle art. 17 u.k.w.h. | str. 214

2.1. Historia regulacji | str. 214

2.2. Znaczenie określenia „skuteczność” w art. 17 u.k.w.h. | str. 219

2.2.1. Skuteczność jako możliwość ochrony prawa względnego przed naruszeniami | str. 221

2.2.2. Skuteczność prawa względem nabywcy rzeczy | str. 223

2.2.3. Skuteczność względem innego prawa jako możliwość jego wykonywania (trwania) | str. 224

2.2.4. Skuteczność w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym | str. 234

2.2.5. Skuteczność prawa, którego przeniesienie lub ustanowienie nastąpiło wskutek realizacji ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia | str. 236

3. Jurydyczna konstrukcja skuteczności nadawanej ujawnionym w księdze wieczystej prawom osobistym i roszczeniom stosownie do art. 17 u.k.w.h. | str. 242

3.1. Skuteczność przyznawana prawom osobistym i roszczeniom przez art. 17 u.k.w.h. w razie zbycia nieruchomości | str. 242

3.2. Roszczenia zmierzające do zmiany stanu prawnorzeczowego nieruchomości a późniejsze obciążenia nieruchomości | str. 254

3.3. Mieszane konstrukcje w zakresie skuteczności ujawnionych w księdze wieczystej praw względnych w świetle art. 17 u.k.w.h. | str. 256

3.4. Konstrukcja zobowiązań realnych w świetle art. 17 u.k.w.h. | str. 258

4. Przesłanki uzyskania przez prawo względne rozszerzonej skuteczności na podstawie art. 17 u.k.w.h. | str. 262

4.1. Nabycie prawa w drodze czynności prawnej | str. 262

4.2. Status prawa nabytego w drodze czynności prawnej | str. 267

4.3. Chwila wpisu prawa względnego do księgi wieczystej a chwila nabycia prawa w drodze czynności prawnej | str. 268

4.4. Ograniczenie zakresu zastosowania art. 17 u.k.w.h. w przypadku służebności przymusowych | str. 272

5. Relacja art. 59 k.c. do art. 17 u.k.w.h. | str. 273

Rozdział V

Skutki wpisu prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie | str. 277

1. Uwagi wstępne | str. 277
2. Historia regulacji | str. 278
3. Wpis podlegającego ochronie roszczenia do księgi wieczystej | str. 279
4. Ujawnienie w księdze wieczystej prawa kolidującego | str. 284

4.1. Znaczenie źródła prawa kolidującego dla możliwości jego wykreślenia | str. 285

4.2. Sprzeczność z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, lub inny sposób naruszenia prawa – przegląd stanowisk | str. 297

5. Wybrane zagadnienia na tle przesłanki sprzeczności z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, lub innego sposobu naruszenia prawa | str. 305

5.1. Znaczenie przepisów o pierwszeństwie dla ziszczenia się przesłanki sprzeczności lub naruszenia prawa w inny sposób na tle art. 18 u.k.w.h. | str. 305

5.2. Prawa osobiste i roszczenia jako prawa kolidujące podlegające wykreśleniu w świetle art. 18 u.k.w.h. | str. 308

5.3. Hipoteka jako prawo kolidujące naruszające roszczenie o przeniesienie prawa | str. 313

5.4. Znaczenie woli stron dla wyłączenia skutków przewidzianych w art. 18 u.k.w.h. | str. 321

5.5. Częściowa kolizja praw | str. 324

6. Ujawnienie w księdze wieczystej prawa, do którego odnosiło się wpisane roszczenie | str. 326
7. Skutki wykreślenia prawa kolidującego z księgi wieczystej | str. 329

Rozdział VI

Pierwszeństwo praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej | str. 333

1. Pojęcie pierwszeństwa praw | str. 333
2. Historia regulacji | str. 334
3. Odpowiednie stosowanie przepisów o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych | str. 341
4. Pierwszeństwo prawa, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej | str. 347

4.1. Uwagi ogólne | str. 347

4.2. Wpływ art. 20 ust. 2 u.k.w.h. na pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych | str. 349

4.3. Powiązanie ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia z nabytym prawem | str. 352

5. Relacja przepisów o pierwszeństwie praw względnych do art. 17 oraz art. 18 u.k.w.h. | str. 357

5.1. Wpływ regulacji zawartej w art. 20 ust. 2 u.k.w.h. na ustalanie pierwszeństwa między ograniczonymi prawami rzeczowymi | str. 357

5.2. Pierwszeństwo między prawami względnymi a ograniczonymi prawami rzeczowymi | str. 360

6. Połączenie nieruchomości obciążonych prawami osobistymi i roszczeniami | str. 370

Rozdział VII

Konsekwencje prawne ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej – zagadnienia szczegółowe | str. 375

1. Rozszerzona skuteczność na tle wybranych praw osobistych i roszczeń | str. 375

1.1. Uwagi wstępne | str. 375

1.2. Prawo najmu i prawo dzierżawy | str. 376

1.2.1. Zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu lub dzierżawy | str. 376

1.2.2. Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy | str. 383

1.3. Prawo z umowy timeshare | str. 386

1.4. Prawo pierwokupu | str. 389

1.5. Prawo odkupu | str. 396

1.6. Prawo dożywocia | str. 398

1.7. Określenie zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości oraz wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia wspólności prawa | str. 401

2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku praw osobistych i roszczeń | str. 406

2.1. Uwagi ogólne | str. 406

2.2. Uwagi historycznoprawne | str. 407

2.3. Negatywny skutek rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w razie nieujawnienia prawa względnego w księdze wieczystej | str. 409

2.4. Niewymienione w art. 5–8 u.k.w.h. rozporządzenia prawami jawnymi z księgi wieczystej | str. 414

2.4.1. Ustanowienie prawa względnego | str. 416

2.4.2. Przeniesienie prawa względnego | str. 422

Rozdział VIII

Ocena obowiązującej regulacji i postulaty de lege ferenda | str. 429

1. Zasady ujawniania praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej | str. 429

1.1. Terminologia używana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece | str. 429

1.2. Współkształtowanie stanu prawnego przez prawa osobiste i roszczenia | str. 432

1.3. Przesłanki wpisu prawa osobistego lub roszczenia do księgi wieczystej | str. 433

1.4. Ujawnienie przyszłych praw osobistych oraz roszczeń w księdze wieczystej | str. 439

1.5. Ujawnienie praw osobistych oraz roszczeń wobec podmiotu niebędącego właścicielem nieruchomości | str. 445

2. Skutki wpisu praw osobistych i roszczeń do księgi wieczystej | str. 445

2.1. Znaczenie określenia „skuteczność” w świetle art. 17 u.k.w.h. | str. 445

2.2. Odpowiedzialność osób zobowiązanych z tytułu prawa osobistego lub roszczenia w razie zbycia prawa | str. 446

2.3. Realizacja roszczeń materialnoprawnych wobec późniejszych obciążeń | str. 448

2.4. Uzyskanie rozszerzonej skuteczności przez prawo osobiste lub roszczenie wobec praw nabytych w drodze czynności prawnej | str. 449

2.5. Zakres praw chronionych na podstawie art. 18 u.k.w.h. | str. 450

2.6. Relacja art. 18 u.k.w.h. do art. 17 u.k.w.h. | str. 451

2.7. Sprzeczność lub innego rodzaju naruszenie wskutek wpisu prawa kolidującego w świetle art. 18 u.k.w.h. | str. 452

2.8. Skutki wykreślenia prawa kolidującego z księgi wieczystej | str. 453

2.9. Pierwszeństwo praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej | str. 454

2.10. Rozszerzona skuteczność na tle wybranych praw osobistych oraz roszczeń | str. 456

2.11. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku praw osobistych i roszczeń | str. 457

Bibliografia | str. 459

Orzecznictwo | str. 467