Opodatkowanie nieruchomości / Tomasz Kosieradzki, Radosław Piekarz, Barbara Janiak

W książce przedstawiono najważniejsze zagadnienia dotyczące problematyki opodatkowania nieruchomości zarówno na gruncie podatków dochodowych, VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i podatku od nieruchomości. Szczególną uwagę zwrócono na podatkowe skutki:
przeniesienia własności nieruchomości,
posiadania oraz inwestowania w nieruchomości,
prowadzenia działalności deweloperskiej i budowlanej,
najmu.
Opracowanie zawiera bogaty zbiór interpretacji podatkowych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych związanych z omawianą tematyką.

Publikacja przeznaczona jest dla przedsiębiorców działających w branży deweloperskiej oraz na rynku nieruchomości, doradców podatkowych, a także adwokatów, notariuszy i radców prawnych. Zainteresuje również pracowników urzędów skarbowych oraz urzędów kontroli skarbowej.


Wykaz skrótów 13
Rozdział 1. Opodatkowanie transakcji przeniesienia własności nieruchomości 15 1.1. Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości - informacje ogólne 15 1.2. Zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą na rzecz osoby fizycznej (sprzedaż, spadek, darowizna) 16 1.2.1. Obowiązki podatkowe zbywcy nieruchomości 16 1.2.1.1. Uwagi wprowadzające 16 1.2.1.2. Przychód 17 1.2.1.3. Koszty 17 1.2.2. Obowiązki podatkowe nabywcy nieruchomości 21 1.2.2.1. Nabycie nieruchomości w drodze zakupu - podatek od czynności cywilnoprawnych 21 1.2.2.2. Nabycie nieruchomości w drodze spadku lub darowizny - podatek od spadków i darowizn 23 1.2.2.3. Ulga na mieszkanie - podatek od spadków i darowizn 25 1.2.3. Zwolnienia z opodatkowania - podatek dochodowy od osób fizycznych - wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy 26 1.3. Zbycie nieruchomości przez przedsiębiorcę 28 1.3.1. Przedsiębiorca będący osobą fizyczną - przychody z tytułu zbycia nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej 28 1.3.2. Przychód ze sprzedaży nieruchomości jako majątku 29 1.3.3. Koszty uzyskania przychodów 30 1.3.4. Wartość początkowa i zasady dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisy amortyzacyjne) 31 1.3.5. Podatek od czynności cywilnoprawnych 32 1.3.6. Transakcje z podmiotami powiązanymi 33 1.4. Spółki osobowe i spółki kapitałowe na gruncie ustaw podatkowych 34 1.4.1. Spółki osobowe i kapitałowe na gruncie podatków dochodowych 34 1.4.2. Spółki osobowe i spółki kapitałowe na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych 35 1.5. Wniesienie aportu w postaci nieruchomości do spółki kapitałowej 37 1.5.1. Skutki dla wnoszącego aport 38 1.5.1.1. Przychód 38 1.5.1.2. Koszty uzyskania przychodu 40 1.5.2. Skutki dla obejmującego 42 1.5.2.1. Przychód 42 1.5.2.2. Wartość początkowa - środki trwałe 43 1.5.2.3. Składniki majątku niestanowiące środków trwałych 44 1.5.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych 44 1.6. Wniesienie aportu (wkładu) w postaci nieruchomości do spółki osobowej 45 1.6.1. Skutki dla wnoszącego 45 1.6.2. Skutki dla obejmującego 46 1.6.2.1. Przychód 46 1.6.2.2. Ustalenie kosztu - amortyzacja 46 1.6.2.3. Wartość początkowa. Zasada kontynuacji wyceny wartości początkowej środków trwałych 46 1.6.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych 47 1.7. Definicja przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa 48 1.7.1. Przedsiębiorstwo 48 1.7.2. Zorganizowana część przedsiębiorstwa 50 1.8. Aport przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części do spółki kapitałowej 53 1.8.1. Skutki dla wnoszącego 53 1.8.2. Skutki dla obejmującego 54 1.8.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych 55 1.9. Aport przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części do spółki osobowej 55 1.9.1. Skutki dla wnoszącego 56 1.9.2. Skutki dla obejmującego 56 1.9.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych 57
Rozdział 2. Koszty uzyskania przychodów w działalności deweloperskiej i budowlanej 58 2.1. Definicja podatkowa kosztów 58 2.2. Kategoryzacja kosztów uzyskania przychodów 60 2.2.1. Uwagi wprowadzające 60 2.2.2. Korekta kosztów 67 2.3. Dostawy niefakturowane 71 2.4. Koszty bezpośrednie w działalności deweloperskiej 73 2.4.1. Uwagi wprowadzające 73 2.4.2. Podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego 75 2.4.3. Koszty finansowania działalności 77 2.4.4. Koszty obsługi prawnej 78 2.4.5. Koszty usług marketingowych 79 2.4.6. Kaucje 80 2.4.6.1. Uwagi ogólne 80 2.4.6.2. Kary umowne 84 2.5. Przekazanie infrastruktury 87 2.5.1. Uwagi wprowadzające 87 2.5.2. Bezpłatne przekazanie 87 2.5.3. Sprzedaż za "złotówkę" 89 2.5.4. Moment potrącenia kosztów 89 2.6. Przychody i koszty związane ze sprzedażą mieszkań 91 2.6.1. Przychody z tytułu sprzedaży mieszkań 91 2.6.2. Rozliczenie kosztów z tytułu sprzedaży mieszkań 92 2.7. Leasing nieruchomości 93 2.7.1. Uwagi wprowadzające 93 2.7.2. Leasing operacyjny 94 2.7.3. Leasing finansowy 95 2.7.4. Leasing gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów 97
Rozdział 3. Najem 98 3.1. Przychody z tytułu najmu 98 3.1.1. Uwagi wprowadzające 98 3.1.2. Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez najemcę 102 3.1.3. Opłaty dodatkowe ponoszone przez najemców 104 3.2. Koszty wynajmującego 105 3.2.1. Uwagi ogólne 105 3.2.2. Amortyzacja - uwagi wstępne 105 3.2.2.1. Budynek jako przedmiot amortyzacji 105 3.2.2.2. Wartość początkowa środków trwałych 107 3.2.2.3. Wysokość odpisów amortyzacyjnych 113 3.2.2.4. Amortyzacja urządzeń i instalacji znajdujących się w nieruchomości 117 3.2.2.5. Modernizacja czy remont 119 3.2.3. Koszty pośrednictwa 122 3.2.4. Inne koszty pozyskania najemców 123 3.2.4.1. Uwagi wprowadzające 123 3.2.4.2. Wakacje czynszowe 124 3.2.4.3. Wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu 125 3.2.4.4. Koszty aranżacji powierzchni 127 3.2.4.5. Koszty wykupu najemcy 128 3.3. Koszty najemcy 129 3.3.1. Rozliczenie kosztów w czasie 129 3.3.2. Inwestycja w obcym środku trwałym 130 3.3.2.1. Uwagi wprowadzające 130 3.3.2.2. Wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym 131 3.3.2.3. Zakończenie inwestycji w obcym środku trwałym przed upływem okresu amortyzacji 132 3.3.2.4. Zwrot nakładów 135 3.3.2.5. Zakup środka trwałego przez korzystającego 135 3.4. Najem a podatek od towarów i usług 137 3.4.1. Uwagi ogólne 137 3.4.2. Podatnicy 137 3.4.3. Opodatkowanie najmu 139 3.4.4. Podstawa opodatkowania 141 3.4.4.1. Uwagi wprowadzające 141 3.4.4.2. Podatki i opłaty 142 3.4.4.3. Opłaty za media 144 3.5. Opodatkowanie wynajmu prywatnego nieruchomości 146 3.5.1. Źródło przychodu - najem prywatny a działalność gospodarcza 146 3.5.2. Przychody z wynajmu nieruchomości za granicą i przychody nierezydentów w Polsce 147 3.5.3. Kwalifikacja do właściwego źródła przychodów 148 3.5.4. Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego 155 3.5.4.1. Uwagi wprowadzające 155 3.5.4.2. Zasady ogólne - skala progresywna 158 3.5.4.3. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych 160 3.5.4.4. Karta podatkowa 162
Rozdział 4. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług działalności deweloperskiej i budowlanej 163 4.1. Uwagi wprowadzające 163 4.2. Nabycie gruntu i proces inwestycyjny 163 4.2.1. Przedmiot opodatkowania 163 4.2.2. Czy każda dostawa nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług? 166 4.2.2.1. Uwagi ogólne 166 4.2.2.2. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej 166 4.2.2.3. Dostawa nieruchomości jako transakcja zwolniona z podatku od towarów i usług 171 4.2.3. Podstawa opodatkowania 181 4.2.4. Odliczenie podatku od towarów i usług przy nabyciu gruntu 182 4.2.5. Złe długi w VAT a kaucja gwarancyjna 190 4.2.6. Proces sprzedaży 193 4.2.6.1. Uwagi wprowadzające 193 4.2.6.2. Przekazanie infrastruktury gminie 193 4.2.6.3. Dostawa lokali 200 4.3. Rozliczenia firmy budowlanej 214 4.3.1. Usługi budowlane i budowlano-montażowe 214 4.3.2. Moment powstania obowiązku podatkowego 215 4.3.2.1. Uwagi wprowadzające 215 4.3.2.2. Moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku usług świadczonych na rzecz podatników VAT 215 4.3.2.3. Moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT 218 4.3.2.4. Zaliczki przy usługach budowlanych 219 4.3.3. Podstawa opodatkowania 220 4.3.4. Stawki 220 4.3.4.1. Usługi opodatkowane stawką obniżoną 220 4.3.4.2. Usługi opodatkowane stawką standardową 221 4.3.5. Miejsce świadczenia 222 4.3.6. Dokumentowanie 224
Rozdział 5. Dokumentacja cen transferowych 225 5.1. Uwagi wprowadzające 225 5.2. Obowiązujące przepisy w zakresie cen transferowych 226 5.2.1. Obowiązek dokumentacyjny 226 5.2.2. Podmioty powiązane 229 5.2.3. Metody ustalania cen transferowych 232 5.2.4. Sankcje w zakresie cen transferowych 234 5.2.5. Dokumentacja cen transferowych w transakcjach ze spółkami osobowymi 235 5.3. Nowe przepisy dotyczące cen transferowych 237 5.3.1. Najważniejsze zmiany 237 5.3.2. Obowiązek dokumentacyjny 237 5.3.3. Obowiązek sporządzenia dokumentacji przez wspólników spółki osobowej 240 5.3.4. Rodzaje dokumentacji 240 5.3.5. Termin przygotowania dokumentacji cen transferowych 242
Rozdział 6. Niedostateczna kapitalizacja 244 6.1. Uwagi wprowadzające 244 6.2. Pożyczki, których środki zostały przekazane przed 1 stycznia 2015 r. 246 6.2.1. Uwagi ogólne 246 6.2.2. Wartość zadłużenia 248 6.2.3. Kapitał zakładowy 249 6.2.4. Stosunek wartości zadłużenia do kapitału 251 6.3. Pożyczki udzielone od 1 stycznia 2015 r. 251 6.3.1. Pożyczki udzielone przez podmioty kwalifikowane 251 6.3.2. Zasady rozliczenia odsetek wynikające z art. 15c u.p.d.o.p. 252
Rozdział 7. Ustawa deweloperska 255 7.1. Uwagi wprowadzające 255 7.2. Zarys regulacji ustawy deweloperskiej 255 7.3. Wpływ ustawy deweloperskiej na rozliczenia podatkowe dewelopera 257 7.3.1. Uwagi ogólne 257 7.3.2. Koszty uzyskania przychodów 257 7.3.3. Podatek od towarów i usług 258
Rozdział 8. Podatek od nieruchomości 262 8.1. Podstawy prawne 262 8.2. Podmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości 264 8.2.1. Podatnicy podatku od nieruchomości 264 8.2.2. Szczególne kategorie podatników podatku od nieruchomości 265 8.2.2.1. Współwłaściciele (współposiadacze) 265 8.2.2.2. Właściciele wyodrębnionych lokali - współwłasność 267 8.2.2.3. Spółka cywilna 268 8.3. Przedmiot opodatkowania 269 8.3.1. Uwagi wprowadzające 269 8.3.2. Grunty 270 8.3.2.1. Pojęcie gruntów 270 8.3.2.2. Użytki rolne, lasy, które nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej 270 8.3.3. Budynki i budowle 273 8.3.3.1. Budynek 273 8.3.3.2. Budowla 276 8.3.3.3. Obiekt budowlany w prawie budowlanym - nowa definicja i jej wpływ na podatek od nieruchomości 278 8.3.3.4. Obiekt małej architektury 281 8.3.3.5. Tymczasowy obiekt budowlany 281 8.3.4. Wyłączenia 282 8.3.5. Definicja działalności gospodarczej i związek nieruchomości z prowadzoną działalnością 283 8.3.5.1. Definicje 283 8.3.5.2. Związanie nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą 285 8.3.6. Względy techniczne a podatek od nieruchomości - stan prawny obowiązujący przed 1 stycznia 2016 r. 286 8.4. Podstawa opodatkowania 289 8.4.1. Uwagi wprowadzające 289 8.4.2. Podstawa opodatkowania gruntów i budynków 290 8.4.3. Podstawa opodatkowania budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 293 8.4.4. Elementy niebudowlane jako przedmiot opodatkowania 294 8.4.5. Skutki nieokreślenia lub błędnego określenia wartości budowli przez podatnika 297 8.5. Stawki podatkowe 298 8.5.1. Sposób określenia stawki podatku 298 8.5.2. Uprawnienia rady gminy w zakresie kształtowania wysokości stawek podatkowych 299 8.5.3. Nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej 300 8.6. Obowiązek podatkowy 302 8.6.1. Uwagi wprowadzające 302 8.6.2. Moment powstania obowiązku podatkowego 302 8.6.3. Moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do budynków niewykończonych 304 8.7. Podstawy ustalania wymiaru podatku i organy podatkowe 307 8.7.1. Osoby fizyczne - informacja o nieruchomościach 307 8.7.2. Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej - deklaracja na podatek od nieruchomości 309 8.7.3. Zmiana wysokości ustalonego podatku 310 8.8. Ewidencja gruntów i budynków 310 8.8.1. Uwagi wprowadzające 310 8.8.2. Moc wiążąca wpisów zawartych w ewidencji gruntów i budynków 311 8.8.3. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków a dane zawarte w księgach wieczystych 314 8.9. Zwolnienia z obowiązku podatkowego 316 8.9.1. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym 316 8.9.1.1. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym wskazane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych 316 8.9.1.2. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym wprowadzone uchwałą rady gminy 318 8.9.2. Zwolnienia o charakterze podmiotowym 319
Bibliografia 321