Nowa ustawa deweloperska z deweloperskim funduszem gwarancyjnym w praktyce rynku mieszkaniowego. Wpisy praw i roszczeń z umów / Helena Ciepła, Barbara Szczytowska

Książka stanowi pierwsze na rynku prawniczym omówienie przepisów nowej ustawy deweloperskiej, obowiązującej od dnia 1 lipca 2022 r.

Autorki omawiają wprowadzone do systemu najistotniejsze nowe rozwiązania w przedmiocie zapewnienia efektywnej ochrony praw nabywców w relacjach z deweloperami. Wskazują na powiązanie wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych i wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, gwarantującego zwrot w 100% środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku powierniczym.

Opracowanie jest przeznaczone dla szerokiego kręgu odbiorców: deweloperów, sędziów, notariuszy, adwokatów, radców prawnych, aplikantów wszystkich zawodów prawniczych, pracowników banków i innych osób zajmujących się problematyką obrotu deweloperskiego.

Wykaz skrótów | str. 9

Wprowadzenie | str. 13

Rozdział 1

Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do 30 czerwca 2022 r. i od 1 lipca 2022 r.  | str. 17

1.1. Uwagi ogólne | str. 17

1.2. Forma i treść umowy deweloperskiej | str. 18

1.3. Tytuł dewelopera do gruntu | str. 22

Rozdział 2

Zakres przedmiotowy i podmiotowy nowej ustawy deweloperskiej | str. 25

2.1. Uwagi ogólne | str. 25

2.2. Rodzaje umów objęte przedmiotowym zakresem ustawy | str. 26

2.3. Umowy przedwstępne do umów wymienionych w art. 2 ust. 1 i 2 n.u.o.p.n. | str. 31

2.4. Forma umowy przedwstępnej | str. 35

2.5. Skutki braku oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej | str. 36

2.6. Wyznaczenie odpowiedniego terminu przez uprawnionego | str. 36

2.7. Wyznaczenie różnych terminów przez obu uprawnionych | str. 39

2.8. Forma oświadczenia o wyznaczeniu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej  | str. 39

2.9. Wygaśnięcie uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej | str. 40

2.10. Umowy z art. 3 i 4 n.u.o.p.n. jako objęte wybranymi przepisami ustawy | str. 44

2.11. Podmiotowy zakres ustawy | str. 46

Rozdział 3

Ustawowa regulacja umowy rezerwacyjnej | str. 49

Rozdział 4

Środki ochrony wpłat nabywcy oraz zakres kontrolny banków oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | str. 55

4.1. Nowy katalog środków ochrony wpłat nabywcy oraz nowe obowiązki dotyczące funkcjonowania rachunków powierniczych | str. 55

4.2. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 61

4.3. Zakres kontroli banków wobec deweloperów  | str. 64

4.4. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | str. 67

4.4.1. Uwagi ogólne  | str. 67

4.4.2. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | str. 68

4.4.3. Przeznaczenie i wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego | str. 70

4.4.4. Roszczenia regresowe DFG wobec deweloperów lub masy upadłości | str. 75

Rozdział 5

Nowy zakres obowiązków dewelopera, procedura odbioru lokali oraz odpowiedzialność karna  | str. 77

5.1. Zakres obowiązków dewelopera wobec nabywców | str. 77

5.2. Nowy zakres prospektu informacyjnego  | str. 85

5.3. Odpowiedzialność karna za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, za niesporządzenie prospektu informacyjnego i podanie w nim nieprawdziwych danych oraz za brak zgodna bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu | str. 89

5.4. Nowa procedura odbioru lokali | str. 90

5.4.1. Uprawnienie nabywcy do odmowy odbioru przedmiotu umowy z powodu wady istotnej | str. 92

5.4.2. Uprawnienie nabywcy do usunięcia wady nieistotnej na koszt dewelopera  | str. 95

5.4.3. Uznanie wady istotnej przez dewelopera w protokole odbioru | str. 97

5.4.4. Luka prawna w przedmiocie wad ujawnionych po przeniesieniu własności | str. 98

Rozdział 6

Odstąpienie od umowy deweloperskiej  | str. 101

6.1. Uwagi ogólne | str. 101

6.2. Umowne prawo odstąpienia | str. 104

6.3. Przesłanki uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy | str. 107

6.4. Przesłanki uprawniające dewelopera do odstąpienia
od umowy | str. 110

6.5. Forma odstąpienia od umowy i skutki prawne | str. 112

6.6. Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz innych umów, do których stosujemy przepisy ustawy deweloperskiej | str. 113

6.7. Zakaz stosowania odstępnego oraz obciążania nabywcy kosztami odstąpienia | str. 114

Rozdział 7

Wpisy praw i roszczeń wynikających z umów deweloperskich oraz inne umowy zawarte między nabywcą a deweloperem oraz innymi przedsiębiorcami o przeniesieniu własności, jako podstawy wpisu roszczeń do księgi wieczystej | str. 117

7.1. Uwagi ogólne | str. 117

7.2. Umowa deweloperska oraz inne umowy zawarte między nabywcą a deweloperem oraz innymi przedsiębiorcami o przeniesieniu własności jako podstawy wpisu roszczeń do księgi wieczystej  | str. 119

7.3. Wnioski o wpis roszczeń składane przez notariusza w systemie teleinformatycznym  | str. 126

Rozdział 8

Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera | str. 131

8.1. Ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej | str. 131

8.2. Fakty, których obowiązek udowodnienia obarcza wierzyciela | str. 134

8.3. Podstawa prawna odpowiedzialności dewelopera w razie niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy | str. 134

8.4. Odpowiedzialność deliktowa dewelopera | str. 136

8.5. Realizacja na drodze sądowej roszczenia o przeniesienie prawa własności | str. 138

Rozdział 9

Odsetki i kary umowne w ustawie deweloperskiej | str. 141

9.1. Uwagi ogólne | str. 141

9.2. Pojęcie kary umownej  | str. 144

9.2.1. Kara umowna a szkoda | str. 147

9.2.2. Miarkowanie kary umownej | str. 147

9.2.3. Kara umowna a roszczenie o wykonanie zobowiązania | str. 148

9.3. Fakultatywne określenie wysokości odsetek i kar umownych w umowie deweloperskiej | str. 148

Rozdział 10

Przepisy przejściowe | str. 153

10.1. Uwagi ogólne | str. 153

10.2. Umowy deweloperskie zawierane w okresie przed 1 lipca 2022 r. oraz w okresie od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r.  | str. 153

10.3. Umowy przenoszące własność na nabywcę | str. 157

Literatura  | str. 161

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177) | str. 163