Egzekucja z nieruchomości / Piotr Borkowski, Olga Leśniak

Piotr Borkowski sędzia, prezes Sądu Rejonowego w Limanowej; wykładowca w Krajowej Szkole Sądownictwa i Prokuratury oraz Wyższej Szkole Biznesu National Louis University w Nowym Sączu; specjalizuje się w szeroko pojętym prawie cywilnym materialnym i procesowym; autor wielu opracowań poświęconych tej dziedzinie, a także tematyce obrotu nieruchomościami.
Olga Leśniak referendarz w Wydziale IV Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie; ukończyła aplikację komorniczą i aplikację sądową; od kilku lat prowadzi zajęcia dla aplikantów komorniczych; współautorka komentarza Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne (Warszawa 2013).

Publikacja stanowi kompleksowe omówienie wszystkich zagadnień dotyczących egzekucji z nieruchomości, z uwzględnieniem nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego z dnia 10 lipca 2015 r., która wprowadziła szereg zmian w postępowaniu egzekucyjnym.
W opracowaniu w sposób całościowy przedstawione zostały zasady egzekucji z nieruchomości będącej najbardziej skomplikowanym sposobem egzekucji sądowej. Dla pełnego zobrazowania tego tematu autorzy poruszają również problematykę egzekucji sądowej w ogólności. Znajomość prezentowanych zagadnień jest istotna nie tylko dla sądów i kancelarii komorniczych. Efektywność postępowań egzekucyjnych w dużej mierze zależy także od prawidłowo przygotowanego wniosku o wszczęcie egzekucji czy też dalszej aktywności wierzyciela, najczęściej reprezentowanego w sprawach o większej wadze przez podmiot świadczący profesjonalnie pomoc prawną.
Książka jest skierowana do wszystkich osób mających zawodowo styczność z egzekucją sądową, a więc w szczególności do sędziów, komorników, adwokatów i radców prawnych. Może stanowić pomoc dla aplikantów wszystkich rodzajów aplikacji jako kompendium wiedzy z omawianego zakresu.


Wykaz skrótów 13
Wstęp 17
Rozdział I Wszczęcie egzekucji z nieruchomości 19 1. Właściwość komornika 19 2. Wniosek o wszczęcie egzekucji 21 2.1. Uwagi ogólne 21 2.2. Obowiązek wyboru najmniej uciążliwego sposobu egzekucji 23 2.2.1. Badanie wniosku pod kątem uciążliwości wybranego sposobu egzekucji 23 2.2.2. Zakres kognicji sądu rozpoznającego skargę na czynność komornika 24 2.2.3. Możliwości podjęcia przez dłużnika obrony przeciwko uciążliwemu sposobowi egzekucji 25 2.2.4. Zaspokojenie wierzyciela z części majątku dłużnika 26 2.2.5. Podjęcie postępowania zawieszonego na podstawie art. 799 § 2 k.p.c. 26 3. Forma wniosku o wszczęcie egzekucji 27 3.1. Uwagi ogólne 27 3.2. Wniosek na podstawie art. 797 § 2 k.p.c. 29 3.3. Wniosek w formie ustnej 29 3.4. Wniosek w formie faksu 30 4. Uczestnicy postępowania 31 4.1. Uwagi ogólne 31 4.2. Wierzyciel i podmioty działające na jego rzecz 33 4.2.1. Uwagi ogólne 33 4.2.2. Przyłączenie się kolejnego wierzyciela 33 4.2.3. Zakres skuteczności zajęcia na rzecz pierwszego wierzyciela 34 4.2.4. Zmiana wierzyciela 36 4.3. Dłużnik 37 4.3.1. Dłużnik osobisty i rzeczowy 37 4.3.2. Śmierć dłużnika 38 4.4. Właściciel nieruchomości, w stosunku do którego uwzględniono skargę pauliańską wierzyciela 39 4.5. Małżonek dłużnika 41 4.6. Kurator 42 4.6.1. Uwagi ogólne 42 4.6.2. Kurator dla dłużnika 43 4.6.2.1. Uwagi ogólne 43 4.6.2.2. Kurator ustanawiany z urzędu 47 4.6.2.3. Kurator ustanawiany na podstawie art. 818 § 1 k.p.c. 48 4.6.2.4. Kurator spadkobierców dłużnika 49 4.6.3. Kurator ustanowiony na podstawie art. 928 k.p.c. 51 4.6.4. Koszty ustanowienia kuratora 53 4.7. Osoby, którym przysługują prawa zabezpieczone na nieruchomości 55 4.8. Inni uczestnicy 57 4.8.1. Uwagi ogólne 57 4.8.2. Nabywca nieruchomości 58 4.8.3. Współwłaściciel 60 4.8.4. Osoby wymienione w art. 1036 k.p.c. 61 4.8.4.1. Wierzyciele składający tytuł wykonawczy 61 4.8.4.2. Wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa 62 4.8.4.3. Osoby, które przed zajęciem uzyskały prawa na nieruchomości 64 4.8.4.4. Pracownicy co do stwierdzonych należności za pracę 67 4.8.5. Organy skarbowe i organy samorządu terytorialnego 68 4.8.6. Uczestniczący w przetargu i nabywca licytacyjny 69 5. Przedmiot egzekucji z nieruchomości 70 5.1. Uwagi ogólne 70 5.2. Nieruchomość 71 5.2.1. Nieruchomość gruntowa 71 5.2.1.1. Uwagi ogólne 71 5.2.1.2. Definicja nieruchomości gruntowej 72 5.2.1.3. Część nieruchomości 72 5.2.1.4. Nieruchomość rolna i gospodarstwo rolne 77 5.2.2. Części składowe 78 5.2.2.1. Definicja części składowej 78 5.2.2.2. Budynek wzniesiony z przekroczeniem granicy 80 5.2.3. Przynależności 82 5.2.4. Ułamkowa część nieruchomości 84 5.3. Użytkowanie wieczyste 86 5.4. Lokal stanowiący odrębną własność 90 5.5. Ograniczone prawa rzeczowe 91
Rozdział II Zajęcie nieruchomości 97 1. Uwagi ogólne 97 2. Sposób zajęcia nieruchomości 98 3. Moment zajęcia nieruchomości 102 3.1. Uwagi ogólne 102 3.2. Powzięcie wiadomości o wszczęciu egzekucji 103 3.3. Doręczenie dłużnikowi wezwania 109 3.4. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej 113 4. Przedmiotowy zakres zajęcia nieruchomości 117 4.1. Uwagi ogólne 117 4.2. Nieruchomość 118 4.3. Części składowe 119 4.4. Przynależności 121 4.5. Pożytki 122 4.5.1. Pożytki naturalne 122 4.5.2. Pożytki cywilne 124 4.6. Prawa wynikające z umów ubezpieczenia 127 5. Podmiotowy zakres zajęcia 130 5.1. Skuteczność zajęcia wobec kolejnych wierzycieli 130 5.2. Wpis do księgi wieczystej kolejnego wierzyciela 131 6. Skutki prawne zajęcia 136 6.1. Uwagi ogólne 136 6.2. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu 137 6.2.1. Uwagi ogólne 137 6.2.2. Zmiana własności zajętej nieruchomości na skutek orzeczenia sądu 140 6.2.2.1. Zniesienie współwłasności 140 6.2.2.2. Roszczenie z art. 231 k.c. 146 6.2.2.3. Odwołanie darowizny 148 6.2.2.4. Zasiedzenie 150 6.2.2.5. Uwagi końcowe 154 6.3. Rozporządzenie przedmiotami podlegającymi zajęciu z nieruchomością 155 6.4. Rozporządzenia zarządcy nieruchomości 158 6.5. Obciążenie zajętej nieruchomości 159 6.6. Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym po zajęciu 162 6.7. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę 166 7. Zajęcie nieruchomości wchodzącej w skład wspólności małżeńskiej 169
Rozdział III Zarząd zajętą nieruchomością 173 1. Powstanie zarządu 173 2. Zmiana zarządcy 174 2.1. Odjęcie dłużnikowi zarządu 174 2.2. Zmiana zarządcy na rzecz licytanta 178 2.2.1. Zmiana zarządcy przed wydaniem postanowienia o przybiciu 178 2.2.2. Zmiana zarządcy po wydaniu postanowienia o przybiciu 181 2.2.2.1. Zmiana na rzecz nabywcy 181 2.2.2.2. Zmiana na rzecz innego uczestnika 182 2.2.2.3. Zmiana zarządcy po wygaśnięciu skutków przybicia 182 2.3. Wprowadzenie w zarząd 184 3. Prawa i obowiązki zarządcy 185 3.1. Uwagi ogólne 185 3.2. Nadzór sądu nad sprawowaniem zarządu 190 3.3. Wynagrodzenie zarządcy 192 3.3.1. Wynagrodzenie zarządcy niebędącego dłużnikiem 192 3.3.2. Wynagrodzenie zarządcy w osobie dłużnika 193 3.3.3. Tryb dochodzenia roszczeń związanych z zarządem 196 3.4. Odpowiedzialność cywilnoprawna zarządcy 197 3.5. Podział dochodów uzyskanych przez zarządcę 199
Rozdział IV Opis i oszacowanie 204 1. Uwagi ogólne 204 2. Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania 207 3. Zawiadomienie uczestników o terminie opisu i oszacowania 210 4. Wydzielenie części zajętej nieruchomości na licytację 211 5. Ustalenie wartości zajętej nieruchomości 215 6. Protokół opisu i oszacowania 219 7. Dodatkowy opis i dodatkowe oszacowanie 223
Rozdział V Licytacja 227 1. Obwieszczenie o licytacji 227 1.1. Termin licytacji 227 1.2. Miejsce przeprowadzenia licytacji 229 1.3. Sposób obwieszczenia o licytacji 230 1.4. Treść obwieszczenia o licytacji 233 1.4.1. Opis nieruchomości 233 1.4.2. Czas i miejsce licytacji 233 1.4.3. Suma oszacowania i cena wywołania 234 1.4.4. Wysokość rękojmi 234 1.4.4.1. Uwagi ogólne 234 1.4.4.2. Uchybienie terminowi do uiszczenia rękojmi 235 1.4.5. Czas na oglądanie nieruchomości i przeglądanie akt 237 1.4.6. Wzmianka o prawach osób trzecich 238 1.5. Zawiadomienie o licytacji podmiotów publicznoprawnych 239 1.6. Termin doręczenia zawiadomienia o licytacji 241 2. Prawo przejęcia na własność nieruchomości rolnej przed licytacją 242 2.1. Uwagi ogólne 242 2.2. Wymogi formalne wniosku o przejęcie 245 2.3. Termin do złożenia wniosku o przejęcie 247 2.4. Złożenie wniosku o przejęcie przez kilku współwłaścicieli 250 2.5. Sposób rozpoznania wniosku 251 3. Warunki licytacyjne 253 3.1. Uwagi ogólne 253 3.2. Osoby wyłączone z przetargu 254 3.2.1. Uwagi ogólne 254 3.2.2. Udział cudzoziemca w przetargu 258 3.2.2.1. Konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości 258 3.2.2.2. Konsekwencje udzielenia przybicia na rzecz osoby niemającej zezwolenia na nabycie 262 3.3. Uiszczenie rękojmi 264 3.3.1. Uwagi ogólne 264 3.3.2. Termin do złożenia rękojmi 266 3.3.3. Osoby zwolnione z obowiązku uiszczania rękojmi 267 3.4. Uiszczenie ceny nabycia 270 3.4.1. Uwagi ogólne 270 3.4.2. Pomniejszenie ceny nabycia 273 3.4.2.1. Potrącenie rękojmi złożonej w gotówce 273 3.4.2.2. Zaliczenie wierzytelności nabywcy na poczet ceny nabycia 273 3.4.3. Powiększenie ceny nabycia o sumę przypadającą z ubezpieczenia 278 4. Licytacja 281 4.1. Uwagi ogólne 281 4.2. Nadzór sędziego 282 4.3. Przebieg licytacji 283 4.4. Ponowna licytacja 287 5. Niewykonanie warunków licytacyjnych 289 6. Prawo przejęcia nieruchomości na własność po licytacji 291 6.1. Uwagi ogólne 291 6.2. Przejęcie po pierwszej licytacji 291 6.3. Przejęcie po drugiej licytacji 297
Rozdział VI Przybicie 299 1. Przesłanki wydania postanowienia w przedmiocie przybicia 299 1.1. Uwagi ogólne 299 1.2. Odroczenie ogłoszenia postanowienia o przybiciu 299 1.3. Wstrzymanie wydania postanowienia o przybiciu 300 1.4. Wysłuchanie nabywcy nieruchomości 300 1.5. Nabycie nieruchomości przez spółki kapitałowe 301 1.6. Nabycie nieruchomości przez osobę pozostającą w związku małżeńskim 301 1.7. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców 304 1.8. Przejęcie nieruchomości na własność 304 1.9. Treść postanowienia o udzieleniu przybicia 305 2. Odmowa udzielenia przybicia 306 2.1. Istotne naruszenie przepisów 307 2.2. Zawieszenie lub umorzenie postępowania 307 2.3. Brak zawiadomienia uczestnika o terminie licytacji 308 3. Ponowna licytacja 309 4. Zmiana zarządcy po udzieleniu przybicia 309 5. Doręczenie postanowienia w przedmiocie przybicia 310 6. Zażalenie na postanowienie w przedmiocie przybicia 311 6.1. Legitymacja do wniesienia zażalenia 311 6.2. Podstawy wniesienia zażalenia 311
Rozdział VII Przysądzenie własności 313 1. Przesłanki wydania postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości 313 1.1. Uwagi ogólne 313 1.2. Nabycie nieruchomości przez spółki kapitałowe 313 1.3. Zapłata ceny 314 2. Zażalenie na postanowienie w przedmiocie przysądzenia 315 3. Skutki śmierci nabywcy nieruchomości 316 4. Skutki przysądzenia własności 317 4.1. Przejście własności - charakter prawny nabycia własności 317 4.2. Wprowadzenie nabywcy w posiadanie nieruchomości 318 4.3. Prawo najmu i dzierżawy 321 4.4. Pożytki i ciężary 322 4.5. Wykreślenie wpisów w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów 323 4.6. Hipoteki 325 4.7. Pozostałe prawa i roszczenia 326 4.8. Skutki wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu 329 4.9. Prawa pozostające w mocy 331
Rozdział VIII Podział sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości 333 1. Przesłanki sporządzenia projektu planu podziału 333 2. Uczestnicy planu podziału 334 2.1. Wierzyciele 334 2.2. Zakład Ubezpieczeń Społecznych 335 2.3. Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego 335 2.4. Osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu 336 2.5. Pracownicy 336 3. Kolejność zaspokojenia 337 3.1. Uwagi ogólne 337 3.2. Kategoria pierwsza 338 3.3. Kategoria druga 339 3.4. Kategoria trzecia 339 3.5. Kategoria czwarta 340 3.6. Kategoria piąta 342 3.7. Kategoria szósta 346 3.8. Kategoria siódma 347 3.9. Kategoria ósma 348 3.10. Kategoria dziewiąta 348 3.11. Kategoria dziesiąta 348 3.12. Kolejność zaspokojenia należności zaliczonych do tej samej kategorii 349 4. Pozycja wierzyciela egzekwującego na podstawie wyroku uwzględniającego powództwo z art. 527 k.c. 351 5. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu a podział sumy uzyskanej z egzekucji 352 6. Postępowanie w przedmiocie zatwierdzenia projektu planu podziału 352 7. Zaskarżenie planu podziału 353 8. Wykonanie planu podziału 354
Rozdział IX Koszty postępowania egzekucyjnego z nieruchomości 355 1. Zasady ponoszenia kosztów egzekucyjnych 355 1.1. Opłata za poszukiwanie majątku dłużnika 356 1.2. Wydatki gotówkowe 356 1.3. Opłaty egzekucyjne 357 1.3.1. Opłata stosunkowa 357 1.3.2. Opłaty stałe 358 1.3.3. Opłaty sądowe 358 2. Zwolnienie od kosztów postępowania 359 2.1. Zagadnienia ogólne 359 2.2. Skutki zwolnienia wierzyciela od kosztów sądowych 359 2.3. Skutki zwolnienia dłużnika od kosztów sądowych 360 3. Tryb pobierania kosztów egzekucyjnych 360
Rozdział X Egzekucja należności niepieniężnych 364 1. Egzekucja wyroku o ochronę posiadania 364 2. Wprowadzenie nabywcy w posiadanie nabytej nieruchomości 367 3. Egzekucja orzeczeń dotyczących rozgraniczenia nieruchomości 367 4. Egzekucja wydania nieruchomości 370 4.1. Uwagi ogólne 370 4.2. Opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, które nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika 372 4.3. Opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika 373 5. Egzekucja w celu zniesienia współwłasności 378
Rozdział XI Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości 381 1. Przedmiot postępowania 381 2. Uprawnienia współwłaścicieli nieruchomości 382 3. Zarządca 383 4. Opis i oszacowanie 383 5. Obciążenia udziału w nieruchomości 384
Rozdział XII Egzekucja z użytkowania wieczystego 386 1. Przedmiot postępowania 386 2. Uczestnicy postępowania 387 3. Zakres zajęcia 388 4. Zawieszenie postępowania na podstawie art. 1008 k.p.c. 389 5. Wygaśnięcie praw obciążających nieruchomość oraz użytkowanie wieczyste 391
Literatura 393