Najem i wynajem nieruchomości komercyjnych. Praktyczny przewodnik / Mateusz Radomyski

Publikacja w praktyczny sposób omawia zagadnienia związane z najmem nieruchomości komercyjnych. Z uwagi na to, że problematyka ta nie została kompleksowo uregulowana i wiele postanowień jest opartych o swobodę kontraktowania, postępowanie uczestników obrotu nie zawsze wynika z obowiązujących przepisów czy linii orzeczniczej sądów, lecz z ukształtowanej praktyki rynkowej.

Autor odnosi się do najczęściej pojawiających się pytań i wątpliwości oraz istotnych poglądów orzeczniczych dotyczących opisywanych zagadnień prawnych. Wskazuje także jakie rozwiązania prawne leżą w interesie wynajmującego, a jakie – w interesie najemcy, ewentualnie jakie mogą być rozwiązania kompromisowe, uwzględniające interes obu stron.
Każdy rozdział zawiera ponadto przykłady postanowień umownych. Zawarte w publikacji wzory pism są dostępne w wersji elektronicznej (https://www.profinfo.pl/materialy-dodatkowe). Wzory można modyfikować i dostosowywać do indywidualnych potrzeb.

Książka jest przeznaczona przede wszystkim dla specjalistów do spraw wynajmu nieruchomości komercyjnych, ich zarządców, osób odpowiedzialnych za prowadzenie negocjacji zmierzających do wynajmu powierzchni komercyjnych, a także samych najemców i wynajmujących oraz praktyków prawa zajmujących się omawianą tematyką.

Wykaz skrótów | str. 17

Przedmowa | str. 19

Rozdział 1

List intencyjny, umowa przedwstępna, umowa zawarta pod warunkiem | str. 21

1.1.... Przyczyny gospodarcze zawierania listów intencyjnych na rynku najmu komercyjnego | str. 21

1.2.... Charakter prawny listów intencyjnych | str. 23

1.3.... Treść listów intencyjnych | str. 24

1.4.... Odpowiedzialność przedkontraktowa stron listów intencyjnych | str. 27

1.5.... List intencyjny a przedwstępna umowa najmu komercyjnego i umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 31

1.6.... Przedwstępna umowa najmu komercyjnego | str. 32

1.7.... Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu komercyjnego | str. 34

1.8..... Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 38

1.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 39

1.9.1.   List intencyjny | str. 39

1.9.2.   Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 42

Rozdział 2

Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43

2.1.... Lokal użytkowy jako przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43

2.2.... Powierzchnie (części) wspólne nieruchomości | str. 47

2.3.... Relokacja przedmiotu najmu w obrębie budynku | str. 49

2.4.... Prawo pierwszeństwa najmu | str. 53

2.5.... Redukcja powierzchni najmu | str. 54

2.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 55

2.6.1.   Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 55

2.6.2.   Zgoda na dokonywanie zmian przez wynajmującego w zakresie powierzchni wspólnych budynku | str. 56

2.6.3.   Prawo pierwszeństwa | str. 57

2.6.4.   Relokacja | str. 58

2.6.5.   Redukcja powierzchni najmu | str. 58

Rozdział 3

Forma umowy najmu komercyjnego | str. 60

Rozdział 4

Okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 65

4.1.... Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony jako standard rynkowy | str. 65

4.2.... Minimalny i maksymalny okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 68

4.3.... Moment rozpoczęcia i zakończenia okresu najmu | str. 69

4.4.... Modyfikacja czasu obowiązywania umowy najmu | str. 70

4.5.... Postanowienie break option w umowie najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 73

4.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 78

4.6.1.   Przedłużenie obowiązywania umowy najmu | str. 78

4.6.2.   Klauzula break option | str. 79

Rozdział 5

Wydanie lokalu najemcy oraz zwrot lokalu wynajmującemu | str. 80

5.1.... Odpowiedzialność najemcy i wynajmującego za stan lokalu | str. 80

5.2.... Umówiony użytek lokalu | str. 81

5.3.... Stan techniczny lokalu przed wydaniem go najemcy | str. 82

5.4.... Obmiar lokalu | str. 86

5.5.... Uchylanie się przez najemcę od przejęcia lokalu | str. 87

5.6.... Stan lokalu po wydaniu go najemcy | str. 88

5.7.... Zwrot lokalu przez najemcę | str. 90

5.8.... Stan lokalu w chwili zwrotu przez najemcę | str. 94

5.9.... Rozliczenie nakładów na przedmiot najmu | str. 97

5.10.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 98

Rozdział 6

Ulepszenia przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100

6.1.... Przyczyny wykonywania ulepszeń przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100

6.2.... Drobne nakłady o charakterze konserwacyjnym | str. 101

6.3.... Nakłady konieczne na przedmiot najmu | str. 102

6.4.... Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych na przedmiot najmu | str. 104

6.5.... Metody rozliczania ulepszeń | str. 105

6.6.... Rozliczenie ulepszeń a wypowiedzenie umowy najmu | str. 109

6.7.... Zobowiązania najemcy związane z prowadzeniem prac w lokalu | str. 110

6.8.... Podmiot zobowiązany do dokonania rozliczeń nakładów | str. 112

6.9.... Wykonanie prac wykończeniowo-adaptacyjnych w przedmiocie najmu przez wynajmującego | str. 113

6.10.. Przedawnienie roszczenia najemcy o zwrot nakładów na lokal | str. 114

6.11.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 116

Rozdział 7

Czynsz najmu | str. 118

7.1.... Czynsz jako przedmiotowo istotny element umowy najmu | str. 118

7.2.... Modelowe postanowienie umowne dotyczące gwarantowanego czynszu najmu | str. 119

7.3.... Denominowanie czynszu w walucie obcej | str. 120

7.4.... Forma niepieniężna czynszu najmu | str. 122

7.5.... Czynsz od obrotu (czynsz uzupełniający) | str. 124

7.6.... Okresowe zwolnienie najemcy z obowiązku zapłaty czynszu najmu („wakacje czynszowe”) | str. 128

7.7.... Czasowa zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu | str. 131

7.8.... Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 132

7.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 137

7.9.1.   Czynsz gwarantowany | str. 137

7.9.2.   Czynsz od obrotu | str. 137

7.9.3.   „Wakacje czynszowe” | str. 139

7.9.4.   Czasowa zmiana wysokości czynszu | str. 139

7.9.5.   Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 140

Rozdział 8

Waloryzacja czynszu najmu | str. 141

8.1.... Rentowność czynszu najmu a proces inflacji | str. 141

8.2.... Mechanizm waloryzacji przewidziany w art. 3581 § 2 k.c. | str. 144

8.3.... Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu najmu | str. 148

8.4.... Ujemna waloryzacja stawki czynszu najmu | str. 149

8.5.... Zobowiązanie wynajmującego do poinformowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu | str. 150

8.6.... Waloryzacja a zabezpieczenia umowy najmu | str. 151

8.7.... Waloryzacja innych opłat przewidzianych w umowie najmu | str. 152

8.8.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 152

Rozdział 9

Opłaty eksploatacyjne i opłaty indywidualne | str. 154

9.1.... Zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat eksploatacyjnych | str. 154

9.2.... Procentowy udział najemcy w kosztach wspólnych | str. 159

9.3.... Wysokość stawki pierwszych opłat eksploatacyjnych oraz procedura ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych w następnych latach obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 161

9.3.... Prawo do weryfikacji przez najemcę wysokości kosztów poniesionych przez wynajmującego | str. 163

9.4..... Zastrzeżenie „CAP-u” na wzrost opłat eksploatacyjnych | str. 163

9.5.... Opłata indywidualna | str. 164

9.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 165

9.6.1.   Opłata eksploatacyjna | str. 165

9.6.2.   Opłata indywidualna | str. 167

Rozdział 10

Opłata marketingowa | str. 169

10.1.. Przyczyny gospodarcze wprowadzania postanowień o opłacie marketingowej do umów najmu komercyjnego | str. 169

10.2.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 170

Rozdział 11

Kary umowne | str. 172

11.1.. Przyczyny wprowadzania postanowień o karach umownych do umów najmu komercyjnego | str. 172

11.2.. Zakres zobowiązań zabezpieczonych karą umowną | str. 174

11.3.. Wysokość kary umownej | str. 182

11.4.. Odszkodowanie przenoszące wysokość zastrzeżonej kary umownej | str. 185

11.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 186

Rozdział 12

Ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ubezpieczenie budynku | str. 187

12.1.. Przyczyny zawierania umów ubezpieczenia w kontekście najmu komercyjnego | str. 187

12.2.. Rodzaje umów ubezpieczeniowych – ubezpieczenia typu all risks i ubezpieczenia od ryzyk nazwanych | str. 189

12.3.. Ubezpieczenie w związku z przystosowaniem i adaptacją lokalu do potrzeb działalności gospodarczej najemcy | str. 194

12.4.. Kryterium „renomowanego” ubezpieczyciela | str. 196

12.5.. Okres ochrony najemcy ubezpieczeniem | str. 196

12.6.. Suma ubezpieczenia | str. 197

12.7.. Naruszenie zobowiązania do zawarcia i odnowienia polisy oraz obniżenia sumy ubezpieczenia | str. 197

12.8.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 198

Rozdział 13

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy | str. 200

13.1.. Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikające wprost z przepisów Kodeksu cywilnego | str. 200

13.2.. Zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych | str. 202

13.3.. Okres zaległości najemcy | str. 203

13.4.. Przedmiot zastawu | str. 204

13.5.. Usunięcie przez wynajmującego rzeczy będących przedmiotem zastawu z przedmiotu najmu | str. 206

13.6.. Realizacja przysługującego wynajmującemu ustawowego  prawa zastawu | str. 208

Rozdział 14

Kaucja | str. 211

14.1.. Kaucja jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 211

14.2.. Zakres roszczeń wynajmującego objętych kaucją | str. 213

14.3.. Wysokość kaucji | str. 214

14.4.. Termin wpłaty kaucji | str. 214

14.5.. Zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji w sytuacji dokonania potrącenia przez wynajmującego | str. 215

14.6.. Termin zwrotu kaucji najemcy | str. 215

14.7.. Przedawnienie roszczenia o zwrot kaucji | str. 217

14.8.. Waloryzacja kaucji | str. 218

14.9.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 218

Rozdział 15

Gwarancja bankowa | str. 220

15.1.. Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 220

15.2.. Treść gwarancji bankowej | str. 223

15.3.. Odmowa realizacji gwarancji przez gwaranta | str. 227

15.4.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 229

15.5.. Przykładowa treść gwarancji bankowej | str. 230

Rozdział 16

Dobrowolne poddanie się egzekucji | str. 233

16.1.. Akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 233

16.2.. Termin przekazania aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmującemu | str. 235

16.3.. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego przez dłużnika | str. 236

16.4.. Zabezpieczenie wydania nieruchomości wynajmującemu przez najemcę | str. 236

16.5.. Treść poprawnie skonstruowanego aktu notarialnego, w którym dłużnik (najemca) dobrowolnie poddaje się egzekucji | str. 237

16.6.. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu | str. 239

16.7.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 241

16.8.. Przykładowy projekt aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji | str. 242

Rozdział 17

Poręczenie | str. 245

17.1.. Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 245

17.2.. Podmiot udzielający poręczenia | str. 246

17.3.. Forma poręczenia | str. 248

17.4.. Treść poręczenia | str. 248

17.5.. Wysokość poręczenia | str. 249

17.6.. Termin udzielenia poręczenia | str. 251

17.7.. Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń od poręczyciela | str. 251

17.8.. Przykładowa treść poręczenia | str. 252

Rozdział 18

Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego | str. 254

18.1.. Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony | str. 254

18.2.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas nieoznaczony | str. 254

18.3.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 256

18.4.. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu komercyjnego „z ważnych przyczyn” | str. 263

18.5.. Porozumienie stron o rozwiązaniu umowy najmu | str. 265

18.6.. Forma wypowiedzenia umowy najmu | str. 265

18.7.. Przykładowe oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z winy najemcy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu zalegania z płatnościami | str. 266

Rozdział 19

Klauzula wyłączności | str. 268

19.1.. Gospodarcze uzasadnienie uwzględnienia klauzuli wyłączności w umowie najmu komercyjnego | str. 268

19.2.. Określenie zakresu klauzuli wyłączności | str. 271

19.3.. Naruszenie klauzuli wyłączności | str. 272

19.4.. Klauzule wyłączności jako niedozwolone ograniczenia konkurencji | str. 272

19.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 278

Rozdział 20

Załączniki do umowy najmu komercyjnego | str. 279

20.1.. Załączniki do umowy najmu komercyjnego jako integralna część umowy | str. 279

20.2.. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dla wynajmującego i najemcy oraz pełnomocnictwo | str. 281

20.3.. Odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości | str. 283

20.4.. Plan piętra (plan budynku) i plan lokalu | str. 284

20.5.. Standard podstawowego wyposażenia lokalu wraz ze specyfikacją techniczną | str. 285

20.6.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 285

20.7.. Wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. | str. 286

20.8.. Treść gwarancji bankowej najemcy | str. 286

20.9.. Opłaty eksploatacyjne | str. 287

20.10. Regulamin użytkowania budynku (i gruntu) | str. 288

20.11.......................... Warunki techniczne budynku | str. 289

20.12........................ Prace adaptacyjno-remontowe | str. 289

20.13. Oznakowanie najemcy w budynku (znak lub logo) | str. 289

20.14........... Przykładowe postanowienia umowne | str. 290

20.14.1.. Zmiana treści załączników do umowy najmu komercyjnego | str. 290

20.14.2.. Oznakowanie najemcy na budynku (znak lub logo) | str. 290

Rozdział 21

Modyfikacje postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291

21.1.. Przyczyny wprowadzania modyfikacji postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291

21.2.. Treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 292

21.3.. Forma aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 293

21.4.. Tekst jednolity umowy najmu komercyjnego | str. 293

21.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 294

21.6.. Przykładowa treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 295

Bibliografia | str. 297