Status prawny członka spółdzielni mieszkaniowej w spółdzielczych stosunkach lokatorskich / Piotr Zakrzewski

Stan prawny na 1.05.2010 r. Niniejsza monografia jest studium traktującym o statusie prawnym członka spółdzielni mieszkaniowej w spółdzielczych stosunkach lokatorskich, przez które należy rozumieć dwa stosunki prawne powstałe w wyniku kolejno zawartych po sobie umów o budowę i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Z uwagi na ich podobieństwo do innych relacji łączących członka i spółdzielnię mieszkaniową, np. powstałych w wyniku zawarcia umowy o budowę z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, część poczynionych w niniejszej książce ustaleń zachowuje doniosłość przy ocenie tych ostatnich. Jest to więc w pewnym stopniu opracowanie dotyczące wszystkich typów spółdzielczych stosunków prawnych mogących występować między spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem. Status prawny członka spółdzielni został przedstawiony całościowo, tj. począwszy od zaistnienia spółdzielczych stosunków lokatorskich, przez ich trwanie aż do wygaśnięcia oraz towarzyszących temu zdarzeniu skutkom. Poruszone w pracy liczne problemy jurydyczne o doniosłości praktycznej i teoretycznej, rzadko dotąd analizowane, np. kwestia natury prawnej omawianych stosunków czy zasada równości, zostały poddane dogłębnej analizie ukierunkowanej na ich wszechstronne wyjaśnienie. Prezentowana publikacja uwzględnia także poglądy doktryny obcej - głównie niemieckiej - oraz bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego. Z tych powodów powinna spotkać się z zainteresowaniem przedstawicieli środowiska akademickiego i zawodów prawniczych zajmujących się poruszaną tematyką.

Wykaz skrótów 17
Wstęp 23
Rozdział I. Powstanie spółdzielczych stosunków lokatorskich 31
1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako ustawowy typ osoby prawnej a status prawny członka i jego rodziny 31
1.1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako ustawowy typ osoby prawnej 31
1.2. Główny cel spółdzielni mieszkaniowej i sposób jego osiągnięcia 32
1.2.1. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członka i jego rodziny 32
1.2.2. Dostarczanie członkom i ich rodzinom lokali mieszkalnych oraz skutki ekonomiczne 35
1.3. Zakres podmiotowy zaspokajania przez spółdzielnię mieszkaniową potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członka i jego rodziny 40
1.3.1. Zasada członek-klient 40
1.3.2. Rodzina członka 42
1.4. Cel uboczny spółdzielni mieszkaniowej 44
2. Prawo członka do świadczeń spółdzielni mieszkaniowej 50
2.1. Cel spółdzielni mieszkaniowej a prawo członka 50
2.2. Zasadność wyróżnienia prawa członka 51
2.2.1. Analiza prawnoporównawcza 51
2.2.2. Analiza porównawcza statusu prawnego członków wybranych typów spółdzielni 53
2.2.3. Analiza historyczno-prawna 55
2.2.4. Analiza obowiązujących przepisów 57
2.3. Charakterystyka prawa członka 59
2.4. Roszczenie o zawarcie umowy o budowę 61
3. Dobrowolna i sądowa realizacja obowiązku zawarcia umowy o budowę oraz odpowiedzialność odszkodowawcza spółdzielni mieszkaniowej 66
3.1. Dobrowolna realizacja obowiązku zawarcia umowy o budowę 66
3.2. Sądowa realizacja obowiązku zawarcia umowy o budowę 71
3.3. Odpowiedzialność odszkodowawcza 73
Rozdział II. Realizacja celu spółdzielni mieszkaniowej w ramach spółdzielczych stosunków lokatorskich 78
1. Zagadnienia wstępne 78
1.1. Terminologia 78
1.2. Powiązanie celu spółdzielni mieszkaniowej i spółdzielczych stosunków lokatorskich 81
2. Koncepcje regulacji stosunków prawnych realizujących cel spółdzielni 82
2.1. Korporacyjna koncepcja regulacji 82
2.2. Obligacyjna koncepcja regulacji 89
2.3. Korporacyjno-obligacyjna koncepcja regulacji 93
2.4. Wnioski 94
3. Stanowisko doktryny i judykatury dotyczące stosunków prawnych między spółdzielnią a członkiem 95
3.1. Podział na prawa i obowiązki wynikające ze stosunku członkostwa i pochodne od stosunku członkostwa 95
3.1.1. Założenia, kryteria i cel podziału 95
3.1.2. Podział a zagadnienie natury prawnej stosunków pochodnych 101
3.1.3. Wnioski 103
3.2. Podział na stosunki wynikające z członkostwa oraz z członkostwa i ze szczególnego indywidualnego uregulowania 104
4. Geneza sporu o naturę spółdzielczych stosunków lokatorskich 105
4.1. Wprowadzenie 105
4.2. Geneza i znaczenie sporu w wybranych systemach prawnych 106
4.3. Geneza i znaczenie sporu w prawie polskim 109
5. Cywilnoprawna natura spółdzielczych stosunków lokatorskich 112
Rozdział III. Natura prawna spółdzielczych stosunków lokatorskich 117
1. Stanowiska doktryny i judykatury w kwestii natury prawnej spółdzielczych stosunków lokatorskich 117
1.1. Wprowadzenie 117
1.2. Stanowiska prezentowane na tle ustawy o spółdzielniach 119
1.3. Stanowiska prezentowane na tle ustawy o spółdzielniach i ich związkach oraz ustawy - prawo spółdzielcze 120
1.3.1. Poglądy akcentujące korporacyjną naturę spółdzielczych stosunków lokatorskich 120
1.3.2. Poglądy akcentujące obligacyjną naturę spółdzielczych stosunków lokatorskich 128
1.3.3. Poglądy akcentujące korporacyjno-obligacyjną naturę spółdzielczych stosunków lokatorskich 131
1.4. Stanowiska prezentowane na tle ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 134
2. Kryteria służące ustaleniu natury prawnej spółdzielczych stosunków lokatorskich 137
2.1. Podwójna pozycja członka jako udziałowca spółdzielni mieszkaniowej i strony spółdzielczych stosunków lokatorskich 137
2.2. Cechy spółdzielczych stosunków lokatorskich 140
2.2.1. Cechy stosunku obligacyjnego i korporacyjnego 140
2.2.2. Podstawa prawna spółdzielczych stosunków lokatorskich 145
2.2.2.1. Podstawa prawna spółdzielczego stosunku lokatorskiego wynikającego z umowy o budowę 145
2.2.2.2. Podstawa prawna spółdzielczego stosunku lokatorskiego wynikającego z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 151
2.2.3. Cecha zależności organizacyjnej 154
2.2.3.1. Cecha zależności organizacyjnej w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o budowę lokalu 154
2.2.3.2. Cecha zależności organizacyjnej w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 155
2.2.4. Cecha współdziałania spółdzielni mieszkaniowej i członka w dążeniu do osiągnięcia wspólnego celu 159
2.2.4.1. Cecha współdziałania w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o budowę 159
2.2.4.2. Cecha współdziałania w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 161
2.2.5. Niemożność wypowiedzenia spółdzielczego stosunku lokatorskiego 162
2.3. Zależność spółdzielczych stosunków lokatorskich od członkostwa 164
2.3.1. Stanowisko doktryny i judykatury 164
2.3.2. Rodzaje zależności 167
2.3.3. Zależność spółdzielczego stosunku lokatorskiego wynikającego z umowy o budowę od członkostwa 168
2.3.4. Zależność spółdzielczego stosunku lokatorskiego wynikającego z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego od członkostwa 170
2.3.5. Zagadnienie wpływu zależności spółdzielczego stosunku lokatorskiego od członkostwa na jego naturę prawną 172
2.4. Terminologia i ustawowy sposób regulacji spółdzielczych stosunków lokatorskich 175
3. Wnioski 176
Rozdział IV. Wpływ zasady równości na pozycję prawną członka w spółdzielczych stosunkach lokatorskich 180
1. Zasada równości w prawie spółdzielczym 180
1.1. Pojęcie zasad prawa 180
1.2. Geneza zasady równości 180
1.3. Treść zasady równości 185
1.4. Zasada równości jako granica autonomii spółdzielni 188
1.5. Zasada równości jako zasada dyrektywalna 189
1.6. Zasadność wyróżnienia prawa członka do równego traktowania w znaczeniu podmiotowym 191
2. Zasada równości w spółdzielczych stosunkach lokatorskich 197
2.1. Obowiązywanie zasady równości - uzasadnienie 197
2.2. Zasada równości względnej - dopuszczalne kryteria różnicujące 201
2.2.1. Kryteria różnicujące - uwagi ogólne 201
2.2.2. Kryteria różnicujące - uwagi szczegółowe 204
2.3. Podmiotowy zakres obowiązywania zasady równości 208
3. Skutki naruszenia zasady równości 209
3.1. Postacie naruszenia zasady równości 209
3.2. Skutki naruszenia zasady równości przez uchwałę walnego zgromadzenia 213
3.3. Skutki naruszenia zasady równości przez uchwałę rady nadzorczej 216
3.4. Skutki naruszenia zasady równości przez uchwałę zarządu 217
3.5. Powstanie roszczenia o zrównanie jako skutek naruszenia zasady równości przez uchwały organów spółdzielni mieszkaniowej 218
3.5.1. Wprowadzenie 218
3.5.2. Stanowisko doktryny i judykatury niemieckiej 219
3.5.3. Zasadność wyróżnienia roszczenia o zrównanie na gruncie prawa polskiego 222
Rozdział V. Prawa i obowiązki członka w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o budowę 224
1. Spółdzielnia mieszkaniowa i członek jako strony spółdzielczych stosunków lokatorskich 224
1.1. Członek jako konsument 224
1.2. Spółdzielnia mieszkaniowa jako przedsiębiorca 227
2. Lokal mieszkalny jako przedmiot spółdzielczych stosunków lokatorskich 232
3. Ekspektatywy w spółdzielczym stosunku lokatorskim 234
3.1. Wprowadzenie 234
3.2. Elementy konstytuujące, pojęcie i natura ekspektatywy 235
3.2.1. Elementy konstytuujące 235
3.2.2. Treść 237
3.2.3. Natura prawna 239
3.3. Ekspektatywa roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 240
3.4. Ekspektatywa spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 242
4. Uczestniczenie członka w pokrywaniu kosztów budowy lokalu mieszkalnego 246
4.1. Pojęcie kosztów budowy lokalu mieszkalnego 246
4.2. Podstawa prawna obowiązku uczestniczenia w pokrywaniu kosztów budowy lokalu mieszkalnego 248
4.2.1. Treść statutu (uchwał) a umowa o budowę 248
4.2.2. Niezgodność między treścią statutu (uchwał) a umową o budowę 251
4.2.3. Nieważność uchwał a treść umowy o budowę 255
4.2.4. Dopuszczalność uchylenia, zmiany uchwał po zawarciu umowy o budowę 255 4.3. Wykonanie obowiązku uczestniczenia w kosztach budowy lokalu mieszkalnego 257
4.3.1. Wykonanie obowiązku przez wniesienie wkładu mieszkaniowego 257
4.3.1.1. Pojęcie i znaczenie wkładu mieszkaniowego 257
4.3.1.2. Wniesienie wkładu mieszkaniowego 261
4.3.1.3. Wstępne i ostateczne ustalenie wysokości wkładu mieszkaniowego 264
4.3.1.4. Zdarzenie prawne decydujące o ostatecznej wysokości wkładu mieszkaniowego 268
4.3.2. Wykonanie obowiązku przez spłatę odsetek i kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową 269
4.3.2.1. Kredytowanie budownictwa spółdzielczego 269
4.3.2.2. Spłata przez członka odsetek i kredytu 272
Rozdział VI. Prawa i obowiązki członka w spółdzielczym stosunku lokatorskim wynikającym z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 276
1. Roszczenie o wydanie lokalu mieszkalnego oraz uprawnienia z tytułu rękojmi wywołane jego wadami 276
2. Treść spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 281
2.1. Ogólna charakterystyka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 281
2.2. Uprawnienie do korzystania z lokalu mieszkalnego 282
2.2.1. Używanie i posiadanie 282
2.2.2. Pobieranie pożytków 288
2.2.3. Dyspozycje faktyczne 293
2.2.4. Zużycie 295
2.2.5. Inne uprawnienia i obowiązki 295
2.3. Niezbywalność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 300
2.3.1. Zasada niezbywalności 300
2.3.2. Wyjątki od zasady niezbywalności po ustaniu wspólności ustawowej 301
2.3.3. Wyjątki od zasady niezbywalności w trakcie istnienia wspólności ustawowej 305
2.4. Niedziedziczność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 307
2.5. Niepodzielność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 308
2.6. Wyłączenie spod egzekucji cywilnoprawnej 311
2.7. Żądanie zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu 312
2.7.1. Natura prawna wniosku 312
2.7.2. Osoby uprawnione 314
2.7.3. Oznaczenie lokalu i przypadających na niego udziałów w nieruchomości wspólnej 316
2.7.4. Roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu 319
2.7.5. Przesłanki roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu 323
2.7.5.1. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości spółdzielni lub brak tytułu prawnego wobec gruntu 323
2.7.5.2. Złożenie wniosku 325
2.7.5.3. Dokonanie wymaganych spłat 326
2.7.5.3.1. Wymagane spłaty przy wniosku złożonym przed 30 grudnia 2009 r 326
2.7.5.3.2. Wymagane spłaty przy wniosku złożonym po 30 grudnia 2009 r 332
2.7.5.3.3. Spłaty przewidziane w przepisach szczególnych 334
2.7.6. Umowa przeniesienia własności lokalu jako zdarzenie prawne prowadzące do przekształcenia prawa 337
2.7.7. Umowny i sądowy tryb przeniesienia własności lokalu 340
2.7.8. Skutki ustanowienia odrębnej własności lokalu 343
2.8. Żądanie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 349
3. Obowiązek uczestniczenia członków w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej oraz działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej 353
3.1. Uwagi wstępne 353
3.2. Pojęcie i rodzaje kosztów 354
3.2.1. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków 354
3.2.1.1. Pojęcie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości 354
3.2.1.2. Reguła indywidualizowania kosztów eksploatacyjnych 357
3.2.2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni 359
3.2.3. Koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej 360
3.3. Uczestniczenie członków w pokrywaniu kosztów a pożytki i przychody spółdzielni mieszkaniowej z działalności gospodarczej 362
3.4. Rozłożenie kosztów między członków 366
3.5. Wykonanie obowiązku uczestniczenia w pokrywaniu kosztów przez wnoszenie opłat 368
3.5.1. Pojęcie opłat 368
3.5.2. Osoby odpowiedzialne 370
3.5.3. Statut i uchwała jako podstawa prawna opłat 371
3.5.4. Termin wnoszenia opłat i skutki jego naruszenia 372
3.5.5. Niewnoszenie opłat a tzw. repartycja kosztów 374
3.5.6. Zmiana wysokości opłat 376
3.5.6.1. Dopuszczalność i skuteczność zmiany wysokości opłat 376
3.5.6.2. Obowiązki towarzyszące zmianie wysokości opłat 377
3.5.6.3. Kwestionowanie zasadności zmiany wysokości opłat 378
Rozdział VII. Wygaśnięcie spółdzielczych stosunków lokatorskich 381
1. Wygaśnięcie spółdzielczego stosunku lokatorskiego wynikającego z umowy o budowę 381
1.1. Zależność spółdzielczego stosunku lokatorskiego od członkostwa 381
1.2. Przyczyny ustania członkostwa 382
1.2.1. Wprowadzenie 382
1.2.2. Wystąpienie ze spółdzielni 383
1.2.3. Śmierć członka 386
1.2.4. Wykluczenie i wykreślenie członka 387
1.2.4.1. Dopuszczalność wykluczenia i wykreślenia 387
1.2.4.2. Przesłanki wykluczenia 389
1.2.4.3. Przesłanki wykreślenia 396
1.2.4.4. Postępowanie o wykluczenie lub wykreślenie 400
1.2.4.4.1. Wysłuchanie wyjaśnień członka 400
1.2.4.4.2. Zawiadomienie członka o wykluczeniu lub wykreśleniu 402
1.2.4.4.3. Kwestionowanie uchwały o wykluczeniu lub wykreśleniu w trybach postępowania wewnątrzspółdzielczego, quasi-wewnątrzspółdzielczego oraz sądowego 403
2. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 409
2.1. Ustanie członkostwa 409
2.1.1. Zależność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego od członkostwa 409
2.1.2. Przyczyny ustania członkostwa 412
2.2. Uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 415
2.2.1. Uchwała przewidziana w art. 11 ust. 11 u.s.m. 415
2.2.1.1. Zależność członkostwa od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 415
2.2.1.2. Przyczyny uzasadniające podjęcie uchwały 417
2.2.2. Uchwała przewidziana w art. 13 ust. 2 u.s.m 421
2.2.3. Uchwała przewidziana w art. 14 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 2 u.s.m. 429
2.3. Rozwiązanie spółdzielczego stosunku lokatorskiego przez sąd 431
2.4. Zrzeczenie się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 432
2.5. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z mocy prawa 434
2.5.1. Geneza 434
2.5.2. Przesłanki 436
2.5.2.1. Wystąpienie stanu likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego 436
2.5.2.2. Nabycie budynku albo udziału w budynku przez inny niż spółdzielnia mieszkaniowa podmiot 438
Rozdział VIII. Skutki wygaśnięcia spółdzielczych stosunków lokatorskich 441
1. Skutki ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego . lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 441
1.1. Roszczenia osób bliskich o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej 441
1.2. Wstąpienie w spółdzielczy stosunek lokatorski wynikający z umowy o budowę 444
1.3. Roszczenie o wypłatę wartości rynkowej lokalu 445
2. Skutki likwidacji, upadłości, egzekucji spółdzielni mieszkaniowej w okresie oczekiwania na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 446
3. Skutki wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 449
3.1. Opróżnienie lokalu mieszkalnego 449
3.2. Roszczenia osób bliskich o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 454
3.2.1. Geneza 454
3.2.2. Przesłanki roszczeń 455
3.2.2.1. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 455
3.2.2.2. Przynależność do kręgu osób bliskich 457
3.2.2.3. Wniesienie wkładu mieszkaniowego 459
3.2.2.4. Przesłanki negatywne 460
3.2.3. Dochodzenie roszczeń 461
3.3. Roszczenia uprawnionego o wypłatę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego lub wartości rynkowej lokalu 464
3.3.1. Przesłanki roszczeń 464
3.3.2. Roszczenie o wypłatę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego 466
3.3.3. Roszczenie o wypłatę wartości rynkowej lokalu 467
3.4. Dziedziczenie roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu 470
4. Skutki wywołane nabyciem budynku albo udziału w nim w toku likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego przez inny niż spółdzielnia mieszkaniowa podmiot 474
4.1. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w najem 474
4.2. Roszczenie o wypłatę wartości rynkowej lokalu 477
4.3. Żądanie zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu 480
5. Skutki nabycia budynku lub udziału w nim przez spółdzielnię mieszkaniową 482
Podsumowanie 486
Wykaz literatury 503