Spółdzielnia czy wspólnota? Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi / Iwona Foryś, Maciej Nowak

Nowelizacja Prawa spółdzielczego i wydzielenie w nim zagadnień dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej było pierwszym krokiem do odrębnej własności mieszkań spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Jednakże nieprecyzyjne zapisy ustawy i gra na emocjach spółdzielców nie przysłużyły się łagodnemu przejściu od praw ograniczonych do pełnej własności. Również obecnie proponowane modyfikacje uregulowań prawnych – przede wszystkim odnoszące się do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – budzą wiele kontrowersji i zastrzeżeń.

Książka ma na celu zestawienie i ocenę procedur zarządzania spółdzielczym zasobem mieszkaniowym w kontekście dotychczasowych doświadczeń zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Zaprezentowano ewolucję spółdzielczości − od praw lokatorskich do odrębnej własności. Wskazano korzyści, ale również zagrożenia, jakie powoduje ten proces przekształceń członków spółdzielni mieszkaniowych, a także relacje pomiędzy spółdzielniami i wspólnotami. Omówiono najważniejsze regulacje prawne, problemy efektywnego zarządzaniem majątkiem i eksploatacji nieruchomości wspólnej, obszary zarządzania operacyjnego, rozliczania kosztów oraz kalkulacji budżetów. Przedstawiono perspektywy rozwoju sektora mieszkalnictwa w odniesieniu do tendencji w Unii Europejskiej oraz przewidywanych zmian w polskim ustawodawstwie, które powinny służyć przede wszystkim usprawnieniu funkcjonowania zarówno spółdzielni, jak i wspólnot mieszkaniowych.

***

Dr hab. Iwona Foryś − pracownik naukowy Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego, licencjonowany zarządca, pośrednik i rzeczoznawca majątkowy. Posiada prestiżowy tytuł CCIM oraz uprawnienia lustratora do przeprowadzania kontroli w spółdzielniach mieszkaniowych. Członek dwóch kadencji PKK ds. zarządców nieruchomości. Prowadzi wykłady na studiach magisterskich i podyplomowych oraz na kursach zawodowych. Jest autorką ponad 160 publikacji; współpracuje z praktykami rynku nieruchomości, wykonując wyceny, analizy, oceny opłacalności inwestycji, biznesplany oraz strategie zarządzania nieruchomościami.

Dr Maciej Nowak − adiunkt w Katedrze Prawa i Gospodarki Nieruchomościami i kierownik Pracowni Ekonomiki Przestrzennej i Środowiskowej na Zachodniopomorskim Uniwersytecie Technologicznym w Szczecinie. Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Szczecinie. Członek zespołu problemowego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk. Autor licznych artykułów naukowych oraz współautor książek o tematyce związanej z nieruchomościami. Współpracuje z samorządami lokalnymi w zakresie szeroko rozumianej gospodarki nieruchomościami.

***

Autorzy podejmują aktualne zagadnienie przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, a w konsekwencji − tworzenia wspólnot mieszkaniowych w obrębie spółdzielczości. Wskazują zalety i wady każdej z form zarządzania zasobem mieszkaniowym. Łączą przy tym akademicką rzetelność badawczą z doświadczeniami nabytymi w zarządzaniu nieruchomościami i obsłudze prawnej rynku nieruchomości. W klarowny sposób prezentują swoje stanowisko wobec proponowanych zmian w ustawach regulujących funkcjonowanie rynku nieruchomości, nie stroniąc od prezentowania kontrowersyjnych poglądów oraz akcentując problemy nierozstrzygnięte. W konkluzji słusznie nie prognozują upadku idei spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce, a jedynie wieszczą jej mniejszą rolę w przyszłości.
Z recenzji prof. dr. hab. Marka Bryxa

Od Redakcji

Wstęp

Rozdział 1. Kooperacja w utrzymywaniu zasobów i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

1.1. Geneza, istota i cechy kooperacji

1.2. Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce

Rozdział 2. Spółdzielczość – od praw lokatorskich do odrębnej własności

2.1. Systematyka spółdzielczych praw do lokali

2.2. Własność mieszkań w gospodarce rynkowej

Rozdział 3. Podstawowe pojęcia i obszary problemowe w sferze mieszkaniowej

3.1. Mieszkanie, lokal mieszkalny, zasób mieszkaniowy

3.2. Gospodarka a polityka mieszkaniowa

3.3. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce

3.4. Polski rynek mieszkaniowy – szanse i zagrożenia

Rozdział 4. Zarządzanie spółdzielczym zasobem mieszkaniowym

4.1. System zarządzania spółdzielniami mieszkaniowymi

4.1.1. Zasady funkcjonowania, cele i statut spółdzielni

4.1.2. Organy spółdzielni

4.1.3. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym a struktura własnościowa lokali

4.2. Gospodarowanie zasobem spółdzielni mieszkaniowej

4.2.1. Działalność gospodarcza spółdzielni

4.2.2. Pozagospodarcza działalność spółdzielni

4.2.3. Upadłość spółdzielni

4.3. Eksploatacja i modernizacja nieruchomości spółdzielczych

4.4. Gospodarka finansowa spółdzielni mieszkaniowej

4.5. Kontrola działalności i sprawozdawczość w spółdzielni mieszkaniowej

4.6. Spółdzielczość mieszkaniowa jako sektor gospodarki zasobami mieszkaniowymi

Rozdział 5. Specyfika zarządzania wspólnotą mieszkaniową

5.1. Organizacyjno-prawne aspekty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych

5.1.1. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

5.1.2. Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

5.1.3. Zebranie właścicieli

5.2. Eksploatacja nieruchomości wspólnej

5.3. Ekonomiczno-finansowe aspekty działalności wspólnoty mieszkaniowej

5.4. Szczególne problemy w procesie zarządzania nieruchomością wspólną

5.4.1. Ochrona praw własności członków wspólnoty mieszkaniowej przed ingerencją z zewnątrz

5.4.2. Rozliczanie za czynności zarządu

5.4.3. Komisje we wspólnotach mieszkaniowych jako instrument zarządzania

5.4.4. Przymusowa sprzedaż lokalu jako forma presji

5.4.5. Użytkowanie wieczyste we wspólnocie mieszkaniowej

5.4.6. Kwestionowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej na drodze sądowej

5.4.7. Służebności drogowe we wspólnotach mieszkaniowych

5.5. Własność a efektywność zarządzania majątkiem wspólnym

5.6. Wspólnota mieszkaniowa w Polsce po piętnastu latach doświadczeń

Rozdział 6. Tworzenie wspólnot mieszkaniowych w spółdzielniach mieszkaniowych

6.1. Uwarunkowania prawno-organizacyjne powstania wspólnot w spółdzielniach mieszkaniowych

6.2. Konflikt interesów: spółdzielnia – spółdzielca – współwłaściciel nieruchomości wspólnej

6.3. Efekt skali – czy duży może więcej?

6.4. Pułapki transformacji zarządzania spółdzielczymi zasobami mieszkaniowymi

Aneks. Przykładowe wzory umów, pozwów i apelacji związanych z zarządzaniem nieruchomościami

Umowa powierzenia spółdzielni zarządzania nieruchomością wspólną

Umowa o dzieło

Umowa najmu lokalu użytkowego

Pozew o zapłatę

Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej

Pozew o zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej do ustanowienia odrębnej własności lokalu

Pozew o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Apelacja Powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

Bibliografia