Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz / Ewa Bończak-Kucharczyk

Publikacja jest jedyną na rynku pozycją opisującą kompleksowo problematykę mieszkalnictwa i polityki mieszkaniowej państwa. Komentarz zawiera omówienie przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z 26.10.1995 r. oraz innych ustaw, które mają związek z regulacjami niniejszej ustawy lub znajdują zastosowanie w zakresie nieuregulowanym tą ustawą.

W publikacji dużo uwagi poświęcono zagadnieniom takim jak:
• zasady wsparcia gmin ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (jak też funkcjonowania tego Funduszu),,
• wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego,,
• zasady działania w formule społecznych agencji najmu (SAN),,
• Finansowanie zwrotne udzielane przez BGK,
• zasady rozliczania partycypacji w okresie najmu lokalu mieszkalnego.


Autorka analizuje obecnie obowiązujące przepisy, przedstawiając ich możliwy i racjonalny zakres stosowania. Zwrócono również uwagę na wadliwe przepisy oraz rozwiązania, które pozostają w sprzeczności z przepisami innych ustaw.

Wśród komentowanych przez Autorkę regulacji warto wymienić:
• ustawę z 8.12.2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych,
• ustawę z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• ustawę z 20.07.2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania,
• ustawę z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• ustawę z 24.06.1994 r. o własności lokali.

Książka obejmuje również analizę przepisów przejściowych oraz aktualnego orzecznictwa w zakresie komentowanej ustawy.

Komentarz adresowany jest do prawników (sędziów, notariuszy, adwokatów, radców prawnych, pracowników administracji rządowej i samorządowej) oraz do niebędących prawnikami osób związanych z funkcjonowaniem społecznych inicjatyw mieszkaniowych, w tym towarzystw budownictwa społecznego, czy z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych oraz do osób zajmujących się w gminach i innych jednostkach samorządu terytorialnego polityką lub pomocą mieszkaniową i mających styczność z wykorzystywaniem finansowego wsparcia udzielanego na budowę mieszkań na wynajem, ale też na budowę pomieszczeń tymczasowych, schronisk, noclegowni i innych obiektów udzielających schronienia bezdomnym. A także do osób związanych z udzielaniem różnych form pomocy finansowej, o których mowa w komentowanej ustawie oraz do przedstawicieli zawodów związanych z nieruchomościami (rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości, geodetów), ale także do osób, które z innych powodów zajmują się zarządzaniem i gospodarowaniem nieruchomościami lub stykają się z tymi dziedzinami.

Wykaz skrótów | str. 13

Wprowadzenie | str. 19

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.) | str. 23

Art. 1........ [Przedmiot regulacji] | str. 23

Rozdział 1. Kasy mieszkaniowe | str. 27

Art. 2........ [Definicje] | str. 27

Art. 3........ [Zasady podjęcia przez banki działalności w zakresie kas mieszkaniowych] | str. 29

Art. 4........ [Środki na rachunkach w kasach mieszkaniowych] | str. 35

Art. 5........ [Przychody kasy mieszkaniowej; przeznaczenie nadwyżki środków] | str. 36

Art. 6........ (uchylony) | str. 40

Art. 6a...... [Przeznaczenie środków z innej działalności banku na funkcjonowanie kasy mieszkaniowej] | str. 40

Art. 7........ [Obowiązkowy zakres informacji dotyczących stanu oszczędności zgromadzonych na rachunkach w kasach mieszkaniowych] | str. 43

Art. 7........ [Informacje związane z kasami mieszkaniowymi gromadzone przez bank i przekazywane do KNF] | str. 43

Rozdział 2. Umowa o kredyt kontraktowy | str. 47

Art. 8........ [Przedmiot umowy o kredyt kontraktowy] | str. 47

Art. 9........ [Forma i minimalna treść umowy o kredyt kontraktowy; delegacja ustawowa – określenie ogólnych warunków umów o kredyt kontraktowy] | str. 55

Art. 10...... [Minimalny okres systematycznego oszczędzania] | str. 57

Art. 11...... [Oprocentowanie oszczędności na rachunkach w kasach mieszkaniowych oraz kredytów kontraktowych; maksymalna kwota kredytu kontraktowego] | str. 58

Art. 12...... [Nabycie uprawnień do otrzymania kredytu; zawarcie umowy kredytowej i udzielenie kredytu] | str. 60

Art. 13...... [Przedłużenie okresu systematycznego oszczędzania] | str. 63

Art. 14...... [Rozwiązanie umowy kredytowej przed udzieleniem kredytu] | str. 67

Art. 15...... [Środki na rachunkach w kasach mieszkaniowych w przypadku małżeńskiej wspólności ustawowej; przeniesienie praw i obowiązków posiadacza rachunku na osobę bliską] | str. 70

Rozdział 2a. Finansowanie zwrotne przez Bank Gospodarstwa Krajowego przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego | str. 74

Art. 15a.... [Finansowanie zwrotne udzielane przez BGK] | str. 74

Art. 15b.... [Wysokość i okres finansowania zwrotnego; odmowa udzielenia finansowania zwrotnego lub żądanie zwrotu udzielonego finansowania zwrotnego] | str. 91

Art. 15c.... [Oprocentowanie kredytu lub obligacji w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego] | str. 105

Art. 15d.... (uchylony) | str. 109

Art. 15e.... [Ograniczenia w przypadku ustanawiania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego ustanowionego dla lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego] | str. 109

Art. 15f..... [Lokale mieszkalne na wynajem wybudowane przy stosowaniu finansowania zwrotnego – stosowanie przepisów ustawy] | str. 113

Art. 15g.... (uchylony) | str. 116

Rozdział 3 (uchylony) | str. 117

Art. 16–22. (uchylone) | str. 120

Rozdział 3a. Społeczne agencje najmu | str. 121

Art. 22a.... [Przedmiot działalności i formy prawne społecznych agencji najmu (SAN)] | str. 121

Art. 22b.... [Umowa o współpracy gminy z SAN] | str. 129

Art. 22c.... [Umowa dzierżawy pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN] | str. 137

Art. 22d.... [Remont dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego] | str. 141

Art. 22e.... [Określenie przez gminę kryteriów uprawniających do zawarcia z SAN umowy najmu] | str. 142

Art. 22f..... [Zawarcie, rozwiązanie, wypowiedzenie oraz wygaśnięcie umowy najmu zawartej z SAN] | str. 146

Art. 22g.... [Czynsz najmu i inne opłaty] | str. 148

Art. 22h.... [Obowiązki informacyjne gminy wobec ministra] | str. 151

Art. 22i..... [Charakter wsparcia udzielanego SAN] | str. 154

Art. 22j..... [Uzupełniające stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz k.c.] | str. 156

Rozdział 4. Społeczna inicjatywa mieszkaniowa | str. 157

Art. 23...... [Formy prawne SIM] | str. 157

Art. 24...... [Zakres działalności i dopuszczalne przeznaczenie dochodów SIM] | str. 163

Art. 25...... [Rada nadzorcza w SIM] | str. 168

Art. 26...... [Nazwa SIM; ograniczenie możliwości używania zwrotu „społeczna inicjatywa mieszkaniowa” oraz „SIM”] | str. 171

Art. 27...... [Przedmiot działania SIM] | str. 172

Art. 28...... [Stawki czynszu w zasobach mieszkaniowych SIM] | str. 191

Art. 29...... [Umowy z SIM w sprawie partycypacji pracodawców w kosztach budowy lokali pracowniczych] | str. 207

Art. 29a.... [Umowy z SIM w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali osób, które będą najemcami] | str. 225

Art. 30...... [Warunki wynajmu lokalu mieszkalnego przez SIM] | str. 239

Art. 30a.... [Wynajęcie przez SIM lokalu mieszkalnego powiatowi, gminie, jednoosobowej spółce gminnej, związkowi międzygminnemu lub pracodawcy] | str. 271

Art. 30b.... [Warunki wynajmowania lokali wybudowanych przy wykorzystaniu wsparcia na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem, kredytu z BGK lub finansowania zwrotnego] | str. 277

Art. 31...... [Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców; zasady współdziałania SIM z gminami] | str. 280

Art. 32...... [Kaucja zabezpieczająca wpłacana przez najemcę] | str. 286

Art. 32a.... [Zasady najmu lokali z zasobów SIM w przypadku wybudowania ich bez udziału kredytu z BGK lub finansowania zwrotnego] | str. 288

Art. 33...... [Przepisy stosowane w zakresie nieuregulowanym w ustawie] | str. 292

Rozdział 4a (uchylony) | str. 295

Art. 33a–33d. (uchylone) | str. 295

Rozdział 4aa. Rozliczenie partycypacji w okresie najmu lokalu mieszkalnego | str. 296

Art. 33da.. [Wniosek o rozliczenie partycypacji; zasady rozliczania partycypacji] | str. 300

Art. 33db.. [Zmiana dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu uwzględniającą rozliczenie partycypacji] | str. 311

Art. 33dc.. [Odrzucenie wniosku o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu uwzględniającą rozliczenie partycypacji] | str. 314

Art. 33dd.. [Sposób rozliczenia partycypacji w ramach umowy najmu uwzględniającej okresowe rozliczenie partycypacji] | str. 317

Art. 33de.. [Sposób obliczenia kwoty partycypacji określonej w umowie najmu uwzględniającej okresowe rozliczenie partycypacji] | str. 322

Art. 33df... [Zwrot kwoty partycypacji po rozwiązaniu przez najemcę umowy najmu uwzględniającej okresowe rozliczenie partycypacji i opróżnieniu lokalu] | str. 323

Art. 33dg.. [Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy będącego stroną umowy najmu uwzględniającej okresowe rozliczenie partycypacji] | str. 326

Art. 33dh.. [Warunki wystąpienia z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu uwzględniającą całkowite rozliczenie partycypacji] | str. 327

Art. 33di... [Sposób rozliczenia partycypacji w ramach umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji] | str. 328

Art. 33dj... [Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy będącego stroną umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji] | str. 330

Art. 33dk.. [Warunki wystąpienia z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji] | str. 340

Art. 33dl... [Sposób rozliczenia partycypacji w ramach najmu instytucjonalnego z dojściem do własności] | str. 347

Art. 33dm. [Ustanowienie odrębnej własności lokalu na skutek zmiany umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającą rozliczenie partycypacji – stosowanie innych przepisów ustawy] | str. 356

Rozdział 4b. Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego | str. 360

Art. 33e.... (uchylony) | str. 360

Art. 33ea... [Warunki przeniesienia przez SIM na najemcę własności lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub kredytu z BGK] | str. 361

Art. 33f..... [Termin wystąpienia z wnioskiem o przeniesienie na najemcę własności lokalu mieszkalnego; podjęcie decyzji o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego; cena sprzedaży lokalu mieszkalnego] | str. 371

Art. 33g.... [Ustalenie przez BGK kwoty zadłużenia kredytobiorcy pozostałego do spłaty] | str. 383

Art. 33h.... [Wpłata do Funduszu Dopłat środków ze sprzedaży lokali mieszkanych] | str. 384

Art. 33i..... [Hipoteka w przypadku podziału nieruchomości nią obciążonej poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu] | str. 387

Art. 33j..... [Zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez SIM] | str. 391

Art. 33k.... [Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przez spółdzielnie mieszkaniowe przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub kredytu udzielonego przez BGK] | str. 407

Art. 33ka... [Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przez SIM przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub kredytu udzielonego przez BGK] | str. 409

Rozdział 4c. Wsparcie gmin ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa | str. 413

Art. 33l..... [Przedmiot wsparcia ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 413

Art. 33la.... [Przekazanie części wolnych środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa do Funduszu Dopłat] | str. 417

Art. 33lb... [Przekazanie części wolnych środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa do Funduszu Termomodernizacji i Remontów] | str. 418

Art. 33m... [Wniosek o udzielenie wsparcia ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 419

Art. 33n.... [Wysokość wsparcia ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 422

Art. 33o.... [Rozpatrywanie wniosków o wsparcie ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 424

Art. 33p.... [Objęcie udziałów lub akcji SIM z wykorzystaniem wsparcia jako rekompensata z tytułu świadczenia usługi publicznej] | str. 425

Art. 33pa.. [Wniosek o umorzenie udziałów lub akcji SIM objętych z wykorzystaniem wsparcia] | str. 439

Art. 33q.... [Zwrot kwoty wsparcia] | str. 445

Art. 33qa.. [Dochodzenie roszczeń od gminy] | str. 446

Art. 33r..... [Gospodarka finansowa Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 448

Art. 33s.... [Likwidacja Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa] | str. 454

Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących | str. 457

Art. 34–41. (pominięte) | str. 457

Rozdział 6. Przepisy przejściowe i końcowe | str. 459

Art. 42...... [Obowiązek dostosowania się do przepisów ustawy przez towarzystwa budownictwa społecznego utworzone przed dniem wejścia w życie ustawy] | str. 459

Art. 43...... [Derogacja] | str. 461

Art. 44...... [Wejście w życie] | str. 462

Bibliografia | str. 463

Rozporządzenie Rady Ministrów z 20.10.2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania (Dz.U. z 2021 r. poz. 766) | str. 467

O autorce | str. 491